2020-02-22
明報
【明報專訊】在自由經濟的運作下，如某類商品出現短缺，價格便會被買家推高，而供應商則看到商機和高利潤出現，自然會急急增產，一旦由供不應求變成供過於求，價格便會回落，甚至有機會跌破之前的水平，近期香港一度因疫情出現的口罩荒，再看之後的巿場反應，應可作為日後香港學校的經濟學101教材個案。
之前新冠狀肺炎擴散，港人為避免受到感染，幾乎每個人日日佩戴口罩和換口罩，更出現搶購口罩潮，而其他地區包括內地、東亞及東南亞都有搶購情况，不少藥房斷貨，甚至有口罩炒價至過百元。
不過，正如上述經濟學的基礎理論，隨着口罩價高企及時間持續，生產商加快增產，甚至有新的生產商加入，筆者一些朋友各自訂購數十萬計的口罩也終於到港，據聞一些藥房的口罩價開始暴跌六成以上。
政府主導土地供應 搵地卻受掣肘
其實，房地產本應一樣，只要樓價夠高，發展商本應會加快和增加起樓，然後樓價升勢自然會降溫，但香港10多年來卻是樓價不斷破頂，這反映香港的地產巿場極可能並非完全是自由經濟運作，一來最大的土地供應來自政府，但其搵地卻處處受到掣肘，要填海、增加建築高度或密度更不時受到挑戰，就算發展1%的郊野公園邊緣地區也是舉步維艱，卻又羨慕可以大規模填海造地並成功穩定樓價的新加坡和澳門，港人何其自相矛盾？
說到口罩，自然令人想起近日疫情對樓價會有多大影響？回看2003年SARS時，香港的仍受感染人數一直攀升至當年的5月上旬超越3500宗的高峰，然後疫情和現有感染人數才回落，但中原樓價指數要至6月中才完成尋底（見圖1），之後便展開10多年的大漲小回局面。
投資總要預測 也要預備新的風險
再看一看今天的新型冠狀肺炎病毒，主要爆發點由內地的湖北武漢開始，所以大家都更關注內地的疫情是否已屆高峰和逐漸受控，單以內地官方公布的數字，內地的累計確診數字雖仍在增加，但現有確診個案在數日前似開始見頂（圖2），則如參考2003年時情况，可能再過多一個月對樓巿造成的壓力便會紓緩。
當然，最近中國境外如日本和韓國的疫情有惡化迹象，也可能會出現由境外「反饋」境內的可能，而也有一些分析指內地公布的疫情數據未必可靠，但從投資角度出發，雖然要預備新的風險，但作任何部署，也總要作一些預測和推算。
最近和同事一起訪問了金融發展局主席李律仁，探討近月香港社會動盪和疫情對香港經濟和金融巿場的影響，精彩內容會在下周一的《MONEY MONDAY》封面故事刊登。
和李律仁近兩小時的訪問，也談及了香港高租金會否不利金融業？他說當年「師父教落」，只要搵到錢，便不怕支付高租金，而香港的金融業仍屬高產值行業，所以高租金對香港金融業的影響不大，他反而擔心會不利香港的初創企業（startup），因初創公司未賺到錢已要付高租金，如何發圍？
美樓巿興旺 新屋動工呈突破向上
李律仁本身是大律師，他說其實各行業隨着科技發展，要用的樓面也可以減少，比如他以往在辦公室或上法庭，隨時要帶大批文件file，現在他一般只要用兩部iPad，再利用雲端技術上載或下載檔案，不單較以往輕鬆，利用搜尋器尋找和查閱資料也更有效率，同時可節省大量工作空間，亦變相減輕租金負擔和可以收取客戶較低的費用。
其實，科技進步，對香港的投資者也方便了不少，比如香港地產巿場受到疫情和去年中的社會動盪所拖累，但在太平洋彼岸的美國的樓巿卻保持興旺，近月新屋動工數字更更呈突破向上（見圖3），而香港地產股股價大部分都距離歷史高位甚遠，但美國的房屋建造商股價紛紛爆上，以至道瓊斯建屋商股價指數直逼歷史高位（見圖4），香港人要投資相關股票，現在只要開個美股戶口，就算用手機買遠隔重洋的相關股票也是極為方便，何愁因疫情而沒有投資出路？
做好風險管理 有危也有機
何况，世界永遠都是有危便有機，香港受疫情影響令到不少零售商戶要蝕本經營，影響所及，舖租也相應大插，除了不少大業主願意減租，最近港鐵（0066）也宣布可向旗下一些商戶減租一半，而同一時間，這也為有實力的商業機構提供長線擴張的機會，如日資超市「驚安の殿堂」便趁租金回調落實租用由私募基金豐泰地產持有的將軍澳南MONTEREY PLACE 1樓約2.5萬方呎樓面，月租約50萬元，呎租僅20元，每呎租金為驚安の殿堂在港4間分店之中最低。
從來商業要成功，最重要懂得化危為機，當然也要做好風險管理，又看今回疫情過後，香港零售業會否可以絕處逢生？
[陸振球 樓市解碼]