2019-09-12
明報
【明報專訊】近月本港反修例運動觸發社會動盪，不少分析指香港樓價過高或是助因。法國外貿銀行董事總經理兼首席經濟學家艾西亞（Alicia Garcia Herrero）及其經濟研究團隊估計，香港的亂局將令港府正視近年樓價遠高於本土購買力的問題，故此可能調整房屋及土地政策以增加住宅供應，加上近月發生的事件影響投資者對港樓的信心，因此樓價短期看跌。但她強調，由於大部分港樓業主均沒有過度借貸，不存在短期內急於沽售港樓的壓力，因此樓價不會大幅下跌。
國務院總理李克強上周五在會見訪華的德國總理默克爾時表示，香港在過去數周一直受示威活動影響，中國希望香港避免出現動盪；他強調堅定不移維護一國兩制、港人治港、高度自治，「支持特區政府依法止暴制亂，恢復秩序」，並稱要維護香港長期繁榮穩定。李克強並強調，「要相信中國人有能力、有智慧辦好自己的事」，這是6月上旬本港開展反修例運動以來首次有國家領導人開腔回應。
本欄過去3個多月訪問多名專家均指出，本港住宅樓價近年屢創新高，拋離港人、特別是年輕人的購買力，是社會不穩定的根源；明日便是中秋佳節，安居樂業相信是本港不少無殼蝸牛的願望，港府如何回應此重大民生訴求，關乎社會穩定大局。艾西亞與其團隊成員、大中華高級經濟師徐建煒及亞太區經濟師吳卓殷早前就近日本港社會動盪對經濟的影響召開電話會議，並且就記者提問回應樓價問題，值得留意。
港府無視港人購買力 住宅供應不足
差餉物業估價署上月底公布數據顯示，7月份私人住宅售價指數報394.4點，按月跌0.1%，連跌兩個月，與5月歷史高位397.3點比較，僅輕微回落0.7%；總結今年首7個月，樓價累積升幅高達9.7%。艾西亞團隊指出，雖然上述官方數據反映本港樓價仍然堅挺，而且較港股穩定，但從近日市場公布的一些低價成交可見，樓價最新跌幅料較大。
艾西亞團隊分析，投資界一直喜歡將香港與新加坡相提並論，但在過去10年甚至20年，與星洲政府比較，本港政府並不特別重視樓價須與本土購買力匹配，未有配合人口高速增長大幅增加供應穩定樓價。事實上，根據本港立法會秘書處資料研究組去年發表的報告，2017年本港樓價對比家庭收入中位數的比率高達19.4倍，較2010年的11.4倍明顯惡化；作為比較，新加坡該比率在2013年至2017年期間由5.1倍下降至4.8倍（見圖）。由於過去1年多以來本港樓價仍然大漲小回，遠高於港人平均工資升幅，故該比率期內亦繼續惡化，「並不是港人的購買力推高樓價，而是住宅供應短缺所致」。
雖然過去一段時間本港樓價因供應短缺而急升，惟向前望的話，艾西亞團隊認為要留意有兩大負面因素，首先是近月社會動盪影響用家及投資者對港樓的信心，「我覺得信心問題很重要，不論用家或投資者也好，面對近月社會事件，是否願意把資金投放於港樓呢？作為投資者，即使他們目前不會沽出港樓，但有資金作新投資的話，會考慮投資香港，抑或是澳洲、東南亞、美國或英國物業呢？我覺得他們會傾向分散投資」。
農地發展住宅面對政治阻力
更重要的是，艾西亞團隊認為，本港經過近月的政治事件後，港府將真正重視樓價應與本土購買力匹配的問題，可能會有新的房屋及土地政策推出。當中，港府目前持有可供發展為住宅的熟地不多，過去擬將農地作住宅發展用途亦面對不少政治阻力，這是過去一段長時間住宅供應嚴重不足的原因。
值得注意的是，民建聯6名成員昨早到政府總部外請願，向港府代表遞交請願信，促請港府在新界新發展區引用《收回土地條例》，增加中短期土地供應，用作興建公營房屋，縮短公屋輪候時間。民建聯指出，政府去年底修改《長遠房屋策略》將公私營房屋供應由六四比改為七三比後，未來10年因此要興建31.5萬個公營房屋單位，但暫時只找到土地興建24.8萬個公營房屋單位，落差高達6.7萬個；換言之，要落實《長策》供應目標，必須有充足穩定的土地供應，否則一切只屬空談。事態短期將如何發展，值得密切留意。
旅遊零售投資疲弱 本季GDP料跌
當然，本港樓價如何變化，也要視乎經濟前景，尤其是近月的社會動盪能否平息。香港本地生產總值（GDP）今年第二季較去年同期上升0.5%， 而第一季的升幅為0.6%；艾西亞團隊分析，考慮到本港社會動盪令旅遊、零售及投資市場疲弱，而本港採購經理指數（PMI）亦已顯著低於50的盛衰分界線（編按：該PMI由7月份的43.8下跌至8月份的40.8，創逾10年半新低），故本季GDP數據料明顯下滑。
大部分業主無沽貨壓力 樓價難大跌
不過，法國外貿銀行估計，港府上月15日以「撐企業、保就業、紓民困」為名宣布推出191億元的紓困措施後，在第四季將進一步推出財政政策刺激經濟，艾西亞團隊解釋：「由於本港奉行聯繫匯率制度，港元與美元掛勾，本港難以利用貨幣政策刺激經濟，因此財政政策屬唯一可用的手段。」假如本港政治局勢亦轉趨穩定的話，該行預測，下季GDP增長將較本季改善，全年GDP仍可望錄得正增長。
綜合上述分析，艾西亞團隊認為，本港樓價短期料繼續下跌，但由於本港經濟前景不差，而且大部分港樓業主均沒有過度借貸，沒有短期內急於沽售港樓的壓力，因此樓價不會大幅下跌。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]