2020-06-16
經濟日報
過去無論淡市旺市，物業投資市場一直以一線街舖及維港沿岸的全幢寫字樓最受投資者追捧，不過，經過爆發新冠肺炎一役，投資者宜多加注意二、三線區的大型商舖及全幢寫字樓的投資潛力。
自去年中發生社會事件及今年初爆發疫症後，4大主要購物區的街舖租金已下跌逾30%，甲級寫字樓租金也累積下跌逾20%，拖累資本價格下滑。核心區街舖及寫字樓市場租賃需求疲弱的問題難以短期內扭轉，租金難免會持續受壓，租金回報率欠吸引。
若論投資潛力較佳的物業，將以二、三線地區的全幢寫字樓及住宅大廈的基座商場投資前景最理想。現時商用物業租賃市場中，以補習社等教育機構及護老中心兩類租客最活躍。香港學校停課長達5個月，不少家長對教育中心的需求增加，以幫助子女跟上學習進度，因此教育機構的租賃需求在疫症過後依然保持穩定，二、三線區的全幢寫字樓若針對這類租客，出租率將有保證。
看好深水埗九龍城東區
當中尤以深水埗、九龍城、東區及上環區內被大型住宅屋苑包圍的乙、丙級寫字樓最具投資潛力。現時該類物業呎價介乎1萬至1.5萬元，租金回報率可達3至4厘。回報可觀，不過，投資者要注意針對教育機構的消防條例有別其他用途，商廈樓層不宜超過20層。
護老中心以往在旺市時難覓理想地點及足夠人手擴張，但現時市況逆轉，租賃成本較以往減輕，反造就擴張機會，成租賃市場新貴。隨着香港人口老化，此類租賃需求只會愈來愈大，基座商場根本不愁租客。
現時不少護老中心的營運商均在佐敦、油麻地、東區、灣仔及筲箕灣物色可供擴張的基座商場。不過，投資者需要注意的是此類租客一般傾向租用面積至少5,000平方呎的商場作護老中心，並要確定護老中心的用途有否違反大廈公契。現時此類物業的呎價約2萬元以下，但每平方呎租金可達50元，投資者可獲租金回報率3至4厘。
樓市市況逆轉，投資者注視的核心區商用物業未見大幅減價放售，但租金則每況愈下，令本已偏低的回報率更低，投資者可轉移注視二、三線區的商用物業，租金收入較穩定，防守性強，回報率也較高。
撰文 : 陳柱衡 仲量聯行資本市場部執行董事