2020-02-21
經濟日報
既然「樓市辣招」的功能是在樓市暢旺時避免市場過熱，因此在市道淡靜的時候就應該「減辣」了。
問題是如何去減辣才能對廣大的市民及市場長遠有利，那我們要先弄清楚樓市辣招有甚麼好處及缺點，好處是令香港成為一個低借貸、高資金、低壞帳的市場，而做得不好的是帶來了嚴重的副作用，因為會減少轉流量，實施強勁的高稅率及提高入市首期門檻，在減少了買家之餘也會減少業主放盤！少人放盤樓價更加上升，那麼後來者的機會就會減少，上車及換樓受窒礙，社會貧富更懸殊，社會出現深層次矛盾，在這形勢下我提出以下3點建議去優化樓市辣招：
市靜時要鼓勵投資
1）我認為過時及離地的3厘壓力測試應即時減低，在現時來說1厘的加息準備其實已足以應付市場上可能出現的加息風險，事實上，市場上最悲觀的加息預期也沒有一個是超過1厘的，過去有很多人是符合供款入息比率及有足夠收入，但因為加了3厘的壓力測試反而褫奪了他們上車的權利，這些人上不到車之後仍要繼續面對不斷的加租，這不公應該要立刻停止；
2）應該將1,000萬元至1,500萬元的住宅物業按揭上限增加至七成，雖然特首在去年10月的「施政報告」放寬了按揭的限制，800萬元或以下可造九成按揭，800萬元以上至1,000萬元可造八成按揭，但因為1,000萬元至1,500萬元正是800萬元左右業主的換樓對象，我們要理順不同換樓板塊的按揭確保暢順，從而令放盤量「百葉窗簾式」增加；
3）如果改善了換樓的按揭暢順從而令業主在上游換樓的過程中也增加不同板塊供應的時候，我們便應該放寬買樓收租的「辣招」，因為有人買樓收租才可以令到租盤增加，過去樓市辣招是抑制了成交令到租盤減少，從而租金不斷上升之下樓價得到更強勁的支持，如果是確定二手放盤量活化的情形之下，我認為買樓收租的樓市辣招是應該可以減少一半。
市道好的時候抑遏投資，但市道靜的時候也要適量去鼓勵投資，那麼市場才可以拆牆鬆綁有更好的財富分配。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 專家論市