2019-09-11
經濟日報
一些樓市的基本走勢，不會因時地而變，如果純粹二手市場的調整，一宗一宗的二手成交累積，會發現樓價調整步伐較慢，如果是新盤狠下一刀，調整速度將以倍數提升。
附表顯示，私樓價格指數在5月創新高，達397.3點，6月開始調整，比較5月，單月跌幅為0.6%；然後7月跌幅收窄，比較6月僅跌0.1%，樓價跌兩個月，跌幅僅為0.7%，這樣的速度，完全無法跟一手調整開價相比。
現時發展商開價多針對同區全新盤或二手，像近日馬鞍山新盤，就出現「換樓喜動價」，售價參考附近豪宅及特色單位，項目以換樓客為目標客群，首批單位亦較低層，故以貼市價開價，冀令換樓人士可舒服換樓。
到昨日，再出現「時光再倒流價」，西南九龍新盤推出，與兩年前首批價錢相若，發展商認為因為近期樓市稍為放緩，所以將預期價錢調低。
新盤開價或降12% 二手盤受壓
中原地產評論認為：發展商受近日社會事件及中美貿易戰影響，新盤開價克制，比奧運站新晉大型二手屋苑大折讓25%。是次推出單位以中小型單位為主，在剛性需求下，料首批單位可售罄。發展商若加推單位應市，售價加幅3%至5%亦可獲市場接受。
美聯物業評論則指出，新盤基座商場及配套齊備，料吸引用家及投資者，估計回報率料約3厘水平，料3至4成客源為投資者。本月新盤市況熱鬧，料多個項目將部署推售，當中以九龍區為主，一手交投料主導大市，二手減價成盤個案續增。
依照發展商的說法，新盤首批開價大約回到2017年11月的水平，根據附表顯示，今年7月最新價格指數是394.4點，如果一瞬間樓價回到2017年11月，當時的價格指數347.2點，樓價回落幅度達到12%左右。
而一般市場估計，樓價因應內外經濟政治環境夾擊，二手樓價大約回落一成左右，會有初步承接力，附表的差餉物業估價署數字僅跌0.7%、中原指數CCL上周公布數字是185.45點，歷史高位是今年6月所創的190.48點，換言之，目前為止跌幅為2.6%，速度仍遠不及發展商的開價調整步伐。
由於多個新盤開價均以低於二手作為賣點，二手價格調整的壓力將會加大，需要重點關注本周末及周日的主要屋苑成交，應該會反映二手市場的取態。一方面是成交量或會減少，主要是準買家被一手吸引，另一方面是準買家或會較大幅度還價，二手業主無法接受，使成交步伐減慢，而成交的可能或多或少要減價。
撰文 : 唐榮