2019-12-05
經濟日報
最近不少後市評論均指出，住宅市場因為新盤未來供應有限，成為支持價位的最有力因素，最新統計顯示，私樓一手買賣註冊宗數已突破2萬伙水平，創十五年新高，需求維持強勁。
全年一手登記量 料15年新高
但從現時實際市況來說，私樓需求相當巨大，利嘉閣地產昨日一份報告綜合土地註冊處數據所得，2019年11月份全港共錄得2,091宗一手私人住宅買賣登記，涉及登記總值196.73億元，較10月份的1,358宗及168.39億元分別上升54%及17%，同創六個月最多。值得注意的是，今年首11個月累計，一手私宅買賣登記已錄得20,042宗，是繼2004年之後，首度按年突破兩萬宗的水平，並創了十五年來的新高。
報告展望12月，政府放寬按保限制後，原本交投勢頭不俗，可惜11月中旬社會運動衝突急速升溫，甚至癱瘓交通，窒礙發展商銷售部署，令新盤推售突現「真空期」，勢嚴重影響落入12月份的登記數字。預料本月一手私宅買賣登記量只有約700至800宗左右，勢創全年單月新低；至於全年登記量最終料可達約2.1萬宗水平，將創過去十五年來的新高。
值得留意的是，本月港府將公布長遠房屋策略，由於去年底長遠房屋策略定調，將2019-20至2028-29年度十年期的公私營房屋新供應比例，由60：40調整至70：30，即公營及私營房屋供應目標分別為315,000伙及135,000伙，相較之前的私樓供應每年高達18,000伙的目標，每年平均減少4,500伙，跌幅達到25%。估計今年不可能朝令夕改，私樓供應量應該維持低水平。
長遠房策定調 私樓供應續低
以私樓來說，2019年起平均每年供應是1.35萬伙，以建屋速度六、七年計算，大約三年出售樓花，2022年起的新盤樓花或見減少；再三年，即大約是2024、2025年，這批土地將建成現樓，私樓落成量很大機會隨着減少。
未來十年，平均每年私樓供應約1.35萬伙，私樓極有可能出現供不應求的局面。附表顯示最近五年的一手住宅成交變化，平均每年一手成交接近16,951伙，如果加入今年預測21,000伙的成交量，六年平均計算升至17,625伙。
再跟長遠房屋策略每年私樓1.35萬伙供應比較，近年的一手成交量普遍高於有關水平，所以市場才得出未來新樓供不應求的推論，亦從而評估樓價具實質支持。當然，私樓需求亦受經濟環境變化的影響，翻查紀錄，遇上金融海嘯經濟衰退的時間，以2008年為例，一手成交可以低見11,046宗，私樓需求可以快速消失。
撰文 : 唐榮