2020-02-19
經濟日報
受新型冠狀病毒肺炎影響，二手樓價下行壓力急增。其實，住宅租金及租金回報同樣拾級而下，雪球效應愈來愈明顯，將加速樓價跌勢。
根據差餉物業估價署數據顯示，去年12月私人住宅租金指數報189.9點，按月回落約1%，全年累計下跌1.76%，是租金連升11年後首次回落。
私樓租金指數 連升11年首回落
租金指數走勢的確有點抽象，換數據看，根據中原地產網上放盤資料顯示，2月初全港約有26,938個租盤存量，當中叫價月租1萬元或以下的盤量佔239個，比2018年底樓市下跌期的180個急升33%，反映今年跌市連租金也一併回落。
事實上，近月不少港島區的項目月租也跌破1萬元的關口，例如香港仔建輝大廈低層A室，實用面積287平方呎，業主原本叫價1萬元，近日減至9,500元租出，呎租33元。據了解，同區剛入伙的新盤南津．迎岸入伙以來，令納米租盤供應急增，甚至有單位月租跌穿9,000元，成為港島區最平入伙租盤，因而拖低該區租金。據悉，該廈目前仍有5個單位月租叫價低於1萬元。
過去數年發展商大量推售納米單位，初期該類納米租盤成為市場新寵，西營盤納米租盤呎租曾經高見120元，但是當納米租盤供應愈來愈多時，租金壓力明顯增加，近日入伙的旺角逸新、屯門城．點月租紛紛跌穿1萬元關口。
差估署日前公布的《香港物業報告（補編）》數據顯示，2019年整體私樓落成量13,643伙，當中實用面積少於431平方呎的A類細單位，則涉及6,622伙，佔整體落成量比例48.5%，佔比屬於近23年最高，可見納米租盤陸續有來，租金下行壓力依然存在。
租回報低於2.5厘 業主「無肉食」
租金回落，租金回報同時下跌，根據利嘉閣地產統計全港50指標屋苑的租金回報指數，已經連跌3個月，去年12月報2.66厘，重回去年6月中的水平。50個屋苑中只有3個租金回報達3厘或以上水平，比2019年1月的12個急減75%。而當中有9個屋苑租金回報低於2.5厘，以現時供樓利率約2.5厘計，該批屋苑收租業主可謂「無肉食」，肯定影響投資者買樓收租的意慾。
利嘉閣地產研究部則指出，樓市走下坡，樓價及租金同時受壓，在仍屬淡季下，租金回報短期難見回升。不過，目前仍處於超低息年代，有2至3厘回報亦算不俗；況且不少投資者購入單位，主要看好未來長線升值潛力，反而租金回報率是次要的考慮因素。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論