2019-09-09
經濟日報
樓市前景不明朗，投資風險上升，由小市民買樓上車，去到發展商買地投資，市場呈現「細者為王」的現象。
示威衝突持續3個月，仍然未有平息迹象，正如之前提及證券界對於樓價預測，最壞的情況下跌幅高達3至4成，在後市走勢不明朗的情況，買賣投資均會較為審慎。
啟德地皮地價 一浪低於一浪
地產生意屬於「億億聲」的投資，發展周期亦較長，所以發展商投地前考慮到不同市場風險，特別是金額愈大、發展規模愈大的地皮，涉及的風險亦最高，出價亦會更為謹慎。
從近期政府幾次賣地來說，在6月份、7月份政府兩次批出的啟德地皮，地價卻予人一浪低於一浪的感覺。在6月26日，華潤置地（01109）與保利置業（00119）投得第4C區1號地皮，每呎樓面地價1.8萬元，較5月份同區地價低8%。
一個月後的7月24日，嘉華國際（00173）、會德豐地產及中國海外（00688）合作投得的第4A區1號地皮，每呎樓面地價1.18萬元，較市場估值下限低9%，亦是啟德區地價兩年半新低。
令人意外的是，8月28日屯門景秀里地皮接獲多達18份標書，由建灝地產以2.4億元，每呎樓面地價6,499元奪得，高於市場估值上限8%，在淡市之下，帶給市場意外的驚喜。
3次的賣地表述的信息是，市場對於吸納地皮仍然有興趣，但對於大額地皮就相當審慎，如啟德兩幅地皮的地價均達120億元以上，樓價在一兩成之間的上落，動輒影響數十億元的利潤，所以發展商情願「減一口價」才再競投，降低發展風險。
「蚊型地」涉資有限 逆市受捧
反之，景秀里地皮屬於「蚊型地」，地價2.4億元，估計連同建築成本的總投資額亦只是4億至5億元，比較悲觀的看，即使日後市況有任何不測，要輸的也是「有限錢」。
值得留意的是，政府之前曾宣布，將於今季推出高鐵西九站上蓋的商業地皮，估值達到563.3億至1,107.6億元，每呎樓面地價1.78萬至3.5萬元，相當於政府一年收入的9%至18%。
地皮將會興建285萬平方呎的商廈，以及31.6萬平方呎的商場，辦公室及商場最受目前市況影響，一旦地價波動1至2成，已經令庫房損失數十億至百億元地價收入。到底是否「避風頭」，押後推出地皮，值得政府考慮。
撰文 : 唐榮