2020-02-18
經濟日報
最近政府公布2019年第四季實際地區生產總值（GDP）為-2.9%，2019年全年則是年減1.2%，成為自2009年金融危機以來，時隔10年再次出現GDP負增長。
財政司司長近日發表網誌亦指出，疫情進一步打擊原先已下行的香港經濟，疫情前景未許樂觀，很有可能高於2003年時SARS對經濟的影響。隨着市民出行大幅減少，整體商業和經濟活動顯著減慢，香港經濟愈趨困難，預計最新失業率數字很大機會高於去年第四季的3.3%。
旅遊相關行業成重災區
零售、飲食、酒店及旅遊業是疫情影響的重災區，很多新春舉行的團體活動或春茗已取消，旅客銳減令飲食、零售、消費及旅遊相關等行業受重創，企業或員工均面對收入大減甚至資金周轉壓力，近日已有企業要求員工放無薪假期、減薪甚至裁員的消息。
2019年第四季零售銷貨量急跌24%，是有紀錄以來最大的季度跌幅，食肆2019年全年總收益跌約6%，亦是自2003年以來首次出現年度跌幅，預計香港就業市場面對的壓力將會增加。香港經濟活動以中小企為基本，已有銀行主動推出措施，包括為從事零售、餐飲、運輸及旅遊等行業的客戶，提供可就物業按揭貸款申請暫時「還息不還本」的安排，相信其地銀行亦會各自推出能協助中小企及市民的措施。
香港經濟受去年貿易戰及社會動盪影響，本已疲憊不堪。今年以來爆發新冠肺炎疫情，更加是雪上加霜。估計樓價未來數個月會指數會向下調整，在疫情變壞的情況下，之前預計農曆新年後的小陽春亦不會出現，估計住宅成交量在未來1至2個月有機會下跌25至35%。短期而言，因新政策下，部分新界地區的屋苑（如屯門，元朗及天水圍）之前的一陣升浪，在現今疫情下，這類物業有回吐壓力，直至疫情穩定或完結。
除非疫情變成完全失控，否則筆者估計樓市不會像2003年SARS般的大跌，因現時業主的「持貨能力」比當年好，年紀大的群眾及投資者亦有相關經歷及經驗。在各項外圍及本地因素下，估計2020年上半年樓市會比較波動，下半年會相對平穩。以全年計，估計住宅樓市會向下調整5至10%。
未來一兩個月料減少推盤
雖然近日社會運動情況較平靜，但經濟數據顯示香港正步入衰退，及加上疫情的影響下，估計經濟表現及購買力會持續變差，部分影響大的行業（如零售、餐飲及酒店業），估計未來2至3個月可能出現「結業潮」及「裁員潮」，這會對香港樓市及購買力會帶來負面影響，唯一利好因素是「息口」仍持續「低水平」，及在政府的新政策下，今年港幣600至1,000萬樓價的物業表現會較好。
估計未來1至2個月發展商會減少推盤，直至疫情穩定或完結，估計之後也只會主力推港幣1,000萬以下的中小型單位及民生盤。今年豪宅項目的銷售及定價壓力十很大。納米樓一、二手市場更是壓力最大的類別。
整體而言，因疫情及經濟可能持續變差，預期今年一、二手住宅成交量會比去年少，除非下半年有力爆發，否則住宅成交量約56,000至60,000宗左右，二手比例因政府新措施會有所提升（一手約30%對比二手約70%）。
撰文 : 林浩文 萊坊執行董事及估價及諮詢主管
欄名 : 專家論市