公屋居屋也瘋狂

新冠肺炎疫情緩和，二手樓市交投回升，連帶公屋、居屋市場也跟隨大市造好，居屋綠表價800萬、900萬元、公屋實用呎價逾2萬元，造價與私樓匹敵，可謂公屋居屋也瘋狂。 樓市回暖，市區居屋造價屢見高位，港島區筲箕灣東濤苑D座高層6室，實用面積666平方呎，原叫價880萬元，終以860萬（未補地價）元成交，創屋苑未補價新高，實用呎價12,913元；另外，油塘油翠苑實用面積639平方呎高層單位，成交價800萬元，屬屋苑造價首次達「8球」。與此同時，將軍澳景林邨一個迷你單位以呎價20,458元易手，成為全港公屋呎價樓王，呎價貴過沙田第一城。 或許有人認為花800萬、900萬元購入一個綠表居屋單位？為何不乾脆購入一個私樓單位？日後轉讓會更具彈性（註：綠表居屋要補地價方可在自由市場買賣，否則只能於綠表市場放售）。 市場追捧 內在優勢成關鍵 然而，這類公屋居屋受市場追捧，關鍵在於單位具備內在優勢，特別是市區居屋，3房單位呎數夠大，逾600呎最搶手，因為在綠表市場大單位盤源不多，就以油翠苑而言，大單位甚少放盤，加上大部分公屋綠表買家普遍想買3房，一次機會當然買到最大，務求一勞永逸，令一家人能住得舒適，所以此類大單位往往能造到高價，當中不乏區外客問津。若選擇同區私樓，相若價錢只能購買2房戶，隨時要住細200呎，所以綠表居屋大戶能有價有市。 部分居屋備有靚景，享闊角渡海景，正如筲箕灣東旭苑，其臨海單位屢創理想價，3房戶於2019年年中以900萬（未補地價）沽出，當時創下全港綠表居屋王。同區私樓嘉亨灣目前實用呎價約2萬元，實用面積400餘呎2房入門價約1,000萬元，實用面積600餘呎3房樓價逾1,500萬元，逾千萬單位最多按5成，這批綠表準買家根本不可能轉投私樓。 中原地產研究部資料顯示，今年5月二手居屋買賣合約登記（包括居屋自由市場及第二市場）錄得500宗，總值26.68億元，較4月的398宗及20.47億元，分別上升25.6%及30.3%。數字是自2019年5月的639宗及34.16億元之後，創12個月新高。反映4月復活節長假後，二手樓市氣氛轉旺，樓價回穩向上，加上本港疫情逐漸緩和，刺激用家入市，帶動二手居屋交投連升兩個月。 5月價值600萬元以上的二手居屋買賣錄得最多升幅，錄122宗，按月急升62.7%。價值500萬至600萬元及400萬至500萬元的買賣，分別錄183宗及150宗，按月上升35.6%及11.9%。相反，價值400萬元或以下的買賣錄得跌幅，5月錄45宗，按月下跌16.7%。 無可否認，二手居屋用家主導，盤源向來較少，一些具質素單位更是零放盤，難怪要善價而沽。 撰文 : 唐榮