【明報專訊】數星期前中原城市領先指數CCL才再創新高，但隨香港社會動盪加劇甚至拖累經濟急轉直下，樓價指數受壓跌回去年高位之下，技術形成「假突破」，指數最新報185.45點，為18周新低，按周跌1.34%，跌幅為12周最大，而中原更預期指數可跌回年初時水平。
其實全球樓巿的上升動力早已減弱，由萊坊國際計算的全球樓價指數，早已連續5個季度出現放緩（圖1），而今年第二季的G7（七大工業國）樓價，除了法國按年升幅比去年第二季的表現為佳，其他包括德國、美國、日本、英國和加拿大都是升幅放緩，而意大利更見負增長（圖2）。
香港近期的亂局，令人聯想到1989年六四事件後鄧小平曾表示，造成六四既有「大氣候」，也有「小氣候」的因素互為作用。現時全球經濟放緩可說是影響香港樓市的大氣候，香港內部的小氣候則有貧富懸殊及樓價過高及近月亂局等，昨天評級機構惠譽（Fitch）更將香港的長期外幣債信貸評級，由1995年獲得AA+評級後首度下調至AA級，並給予負面展望。
香港在經歷過1997年亞洲金融風暴、2003年SARS，以至2007年金融海嘯的洗禮時，有關評級都未嘗被下調。
大小氣候夾擊 港信貸評級遭下調
與此同時，惠譽估計香港今年的經濟增長降至零，而由於上半年香港經濟仍有正增長，即惠譽估計下半年是負增長，如果是，則估計下半年樓價下行壓力只會增加。
理論上，當一個機構、國家或地區的信貸評級遭到下調後，會影響其借錢能力和借貸利率，不過，近年的評級機構本身的信譽和中立性也備受質疑，就如導至金融海嘯的次按危機爆發前，有關的次按債還不是獲得評級機構的最高信貸評級？
還有，金融海嘯後各國實行QE並壓低利率，現在財政紀律一團糟的意大利10年期國債，孳息意也可低至0.94厘，比美國的被視為無風險利率的10年國債孳息1.57厘還低。香港的信貸評級雖被降，未必等同香港的利率會因此而被扯上。
香港「溢價」降 不如投資大灣區
惠譽調低香港的信貸評級，包括質疑香港處理亂局的管治能力（有趣的是特首林鄭月娥宣布「真•撤回」後才兩天，惠譽便降了香港的評級），以及認為中國內地和香港的法治等差距縮窄，所以香港原來享有的溢價也要降低。如其所言成理，豈不投資內地如大灣區較投資香港更理性？
自金融海嘯後出現的QE，和當初預期有點不一樣，初初大家都覺得QE等同印銀紙，會令全球通脹狂飈，利率也一定狂升，但近年通脹數據仍維持低水平，主要增加了的貨幣供應大部分去了買債或資產，卻少有投入實體經濟，於是資產包括債券及樓宇價格節節上升，但租金升幅便遠遠落後樓價漲幅。
美銀美林證券的研究指出，過去10年受惠通脹的資產澎脹速度反而不及受惠通縮的資產澎脹速度（圖3），但該行估計未來10年情况將會改變，如此商品價格會受惠可成為投資對象。
受惠通脹通縮資產差距擴
美聯的統計顯示，今年首8個月，平均每宗二手住宅的註冊金額超越800萬元水平，創出有紀錄新高；相反，同期平均每宗一手註冊金額按年大幅回落逾兩成，為近4年新低（圖4），一二手均價呈「背馳」，資金傾斜新盤，形成「一手主導大市」局面。大家認為，樓巿中發展商和二手業主比較，誰較聰明？似乎發展商出貨意欲遠較二手業主為急，這又反映了什麼？
上星期曾撰文指有舖位業主叫價3000萬元，獲地產基金還價1600萬元，終於業主肯降價至2100萬也未能成交，文章出街後不少朋友指不相信有如此狠的劈價。到了本周初，巿場終於出現另一宗更驚人的商舖劈價個案，且是真實的成交。
位於銅鑼灣耀華街的30號舖，現由貴價凍肉舖租用，業主原叫價8000萬元，最後由筆者的朋友、人稱「電訊王子」的羅珠雄僅以3300萬元購入，較業主原來叫價低近六成。
樓價夠平便有投資價值
當日另有朋友問現在的工廈間細單位是否仍有投資價值？筆者回曰近年有關物業已升值不少，也有分析指已屬「尾水」，不過正如日前周顯的文章指出，任何物業就算是豆腐渣的住宅，樓價只要夠平，也有投資價值。筆者認為，在現時兵荒馬亂的時間，如能劈價夠狠而業主又心急賣樓，只要買入價夠平，也未嘗沒有水位。
一句總結，此時不劈，更待何時？
[陸振球 樓市解碼]