2019-12-02
經濟日報
曾經估值千億元的西九高鐵站商業地，最終以422億元批出，「4折」的賣地結果，除反映市場氣氛不利於賣地外，亦顯示「巨無霸級」的地王因規模過大，投資風險較高，影響到發展商競投意慾。
早前西九高鐵站商業地，由新地 （00016） 以422億元投得，金額創歷史新高，但每呎樓面地價約1.3萬元，僅屬於市場估值中下限，較高峰期時的估值近千億元，更低出60%。
西九站商地 新地「4折」投得
千億的地王在最壞的時機推出，包括中美貿易戰、近半年的社會事件，令到經濟及旅遊、零售業重創，舖市出現減價、蝕讓潮，而商廈亦不乏頂租、減租個案。
更重要的是，地皮可建規模高達316萬平方呎，換句話，在地價以外，發展商須支付建築成本亦高達逾百億元，加上規模大、發展周期亦長達7至8年，加重了融資的利息成本，整個項目屬於600億至700億元的巨額投資，市場上有實力競投的財團少之又少，最終亦只有3組財團競投，成為地皮「低價」批出的原因之一。
事實上，早在政府公布將地皮納入賣地表內的時候，市場已經憂慮單一項目招標，規模過於龐大，有機會影響地價，甚至有機會流標，並建議透過「劏細」以兩至三期批出，將規模及投資額控制在一個較低的水平，才能夠增加市場競爭，提高買地結果及地價收益，不過政府最終考慮規模及管理的因素，決定將地皮整幅單一招標出售。
「巨無霸」地 宜調整賣地模式
在吸收今次賣地的經驗之後，未來幾年當局手上仍然有一些「巨無霸級」的大型地皮將會推出，在考慮保護公帑的因素之下，當局或應該調整一下賣地策略或者方式。
例如，在去年10月推出的山頂文輝道地皮，可建樓面雖然僅40.4萬平方呎，但因屬於山頂罕有的中大型地皮，故此當時招標時市場估值仍高達242.6億至404億元，樓面地價達6萬至10萬元，因此吸引一組6間中大型發展商組成的財團競投，但仍然流標收場。
至於商業地皮方面，賣地表內的啟德第4D區2號商業地皮，規模亦達到247萬平方呎，地價估值185億至272億元，尚未納入賣地表，有待推出的中環新海濱三號地皮（約164.46萬平方呎）、灣仔北3座政府大樓（約218萬平方呎），以至金鐘廊重建（約100.4萬平方呎）、灣仔加路連山道地皮（約106平方呎）等幅，每一幅都是市值以百億元的重量級地王。
附表顯示，當中可建超過160萬平方呎的中環新海濱3號地皮，更是國金二期之後，中環核心區最大幅的土地供應，參考中環美利道停車場地皮在2017年以232.8億元批出，每呎樓面地價高達5萬元，相信3號地皮推出的時候，若地價達到500億至600億元（每呎樓面地價約3萬至4萬元），亦非完全天方夜譚。
因此政府除了可以考慮將地皮拆細出售外，亦可以研究在賣地模式，或者在地價付款方式上更具彈性，例如可否容許發展商在信用擔保下，分期支付地價，甚至由政府保留部分樓面，例如其中一幢的商廈，以待日後才全幢出售。
由於這類極為貴重的核心區商業地，地價即使只是上落10%至20%，所涉及已經是數以十億元的賣地收益，足夠讓政府提供社會福利或者稅務寬減等有利社會經濟及民生的措施，這筆公帑的收益不能夠不去積極保護。
撰文 : 唐榮