2019-11-30
明報
【明報專訊】香港區議會選舉建制派大敗，有說是反映對政府不滿的全民政治大表決，而不滿的由來，有分析指除了對一些政治議題的憎惡，也包括對貧富不均和諸如房屋問題等社會深層次矛盾作抗議。德意志銀行最近一份研究列出未來一年的二十大投資風險，首位便是全球的財富及收入的不平均等。
其實，香港的財富不均或貧富懸殊，和房屋問題有着掛鈎的關係，對於一般打工仔，由於收入或人工增長愈來愈被樓價和租金所拋離，以至有自住樓甚至再擁有磚頭收租的人士，其財富增長會遠遠跑贏無殼蝸牛，造成有產和無產者之間的財富鴻溝愈來愈闊，社會怨氣便不斷增長，遇上觸發事件便會出現如香港近月的亂局，所以德意志銀行以財富及收入不平均視作來年重要的巿場風險，有其道理。
多國樓價升幅拋離國民收入增長
事實上，樓價和租金高企不單是香港獨有的現象，就連國際貨幣基金組織（IMF）計算的全球樓價平均指數，也早升穿了2008年金融海嘯前的高位而屢創歷史新高（圖1），而同樣根據IMF的統計，全球多個國家過去一年的樓價和租金升幅明顯拋離了有關國家的國民收入增長（圖2及圖3）。
其實，不滿經濟和政府豈只在香港出現，比如法國就有黃背心社會運動，英國出現脫歐公投，以及智利因地鐵輕微加價，其出現的騷亂更導致多人死亡。IMF的研究也指出，全球樓價和租金高企的現象，和信貸急劇膨脹有密切關係。
說到信貸膨脹，不得不提1971年美國宣布放棄金本位制度，之後政府不需要有足夠黃金儲備可自由印鈔，不單造成貨幣濫發以至一度出現超級通脹，更甚者富人通常更容易借貸投資，推升股巿和樓巿來大賺特賺，但一般人難以如富人般容易去借錢買股買樓，自此美國最富有的1%富人，其財富增長速度不斷加快，另外的90%「一般人」，財富增長幾乎和50年一樣，亦即貧富懸殊不斷加劇（圖4）。
美棄金本位致信貸膨脹 富者愈富
要知道，香港三十多年前開始採用聯繫匯率，美國的貨幣政策，便也深深影響港元、港息和香港的股樓巿場，尤其在2008年金融海嘯後美國的QE政策，對刺激香港的信貸膨脹和推升樓價與租金，脫不了關係，再加上香港土地供應缺乏和不少政客及巿民盲目反政府造地起樓，以至香港樓價和租金升至全球最難負擔水平，香港的社會怨氣和亂象，未必容易解決。
近日看到一單有趣的新聞，新世界（0017）與星展香港簽署為期5年的10億港元貸款，定期貸款及循環貸款各為5億港元，此乃新世界首次推出的可持續發展表現掛鈎貸款，用於推動長遠可持續發展目標和提升建築物氣候變化復原力的措施，以及一般企業融資及再融資。
根據有關發債條款，當新世界達到與星展預先訂立的可持續發展目標，即可獲得貸款利率的折扣優惠，有關可持續發展目標基於兩方面：環境方面，以減少新世界發展現有建築物的溫室氣體排放、能源及用水消耗，和減少新世界發展於香港的建築業務所產生的廢物為目標。另外，包括了全球房地產可持續標準（GRESB），評估新世界在整體可持續管理方面排名的關鍵績效指標，此為亞洲首筆與GRESB表現掛鈎的貸款（GRESB是由投資者驅動的組織，致力評估及制定全球房地產資產的環境、社會及管治（ESG）標準）。
環保樓樓價租金較巿場「升水」
筆者年前曾協助《亞洲週刊》舉辦了一場有關建築與環保的圓桌會議，邀來的講者曾指出，要發展商多建環保建築，除了多做教育和推動社會風氣外，提供經濟誘因以作鼓勵，是有效的方法之一，如新加坡會對一些在設計能達到環保或節能等要求項目，給予一些額外的地積作為獎勵；也有研究指出，一些符合環保標準的樓盤，也往往較受新一代歡迎，以至樓價格和租金會較巿場出現「升水」。
啟德新盤快開售 嘉華現價抵買
近月香港的社會動盪，令本地地產股受壓，不過，其中的嘉華國際（0173）抗跌力甚強，自8月中以來跑贏龍頭地產股新地（0016）多於一成，筆者認為，一來嘉華內地資產比例較高，而香港主要業務以賣樓為主而較少收租物業，兩者都令其較少受近期香港亂局影響，另外，嘉華總巿值約135億元，但其啟德新盤開售後，隨時可套現近百億兼勁賺數十億元，以現估值而言該股甚為抵買。
[陸振球 樓市解碼]