2020-06-09
經濟日報
香港政經局勢現暗湧，中美角力升級，引起市場擔心或導致本港資金外流，本地經濟將受打擊，觀乎股市暫時未見轉勢，樓市交投亦活躍，相信長遠經濟走勢，仍須視乎環球局勢動盪對香港影響。
目前樓市基調仍穩健，市場資金充足、利率低企，加上房屋供不應求情況持續，樓市未來暫未見有大跌空間，預期今年樓價波幅約5%。
資金未外流 低息利樓市
先看資金水平，金管局數據顯示，香港4月份存款近13.9萬億港元，較2008年底多接近1.3倍。美國減息半厘，並實行無限量寬，帶動熱錢流入市場，吸引資金流入本港賺息差，近月港滙偏強，金管局上周五（5日）再度接錢沽港元買美元，令周二（9日）銀行體系結餘將升至996億港元，市場資金充裕，暫未見明顯外流。資金流動性增加下，港元拆息持續低企，普遍H按實際息率低於2.5厘封頂水平，有助業主控制供樓開支，利好樓市。
日前美國表示將取消香港特殊地位，市場擔心影響聯繫滙率機制失效。香港在1983年開始實行聯繫滙率制度，以應對當時港元貶值危機，多年來經歷1997年金融風暴、2008年金融海嘯等，聯繫滙率屬於本港貨幣發行局固定制度，不需要美國批准。日前金管局已於網頁撰文，釋除市場憂慮，而事實上，金管局坐擁4,400億美元的外滙儲備，相當於香港貨幣基礎2倍以上，相信有能力支持聯繫滙率正常運作。而美國不少企業在港設有業務，聯繫滙率失效將令美資公司利益受衝擊，有分析認為美國會否取消港特殊地位仍有待觀察。
除了資金水平外，影響樓市走勢的因素離不開供求關係。本港房屋供不應求格局未變，過去10年住宅單位僅增加約28.5萬，而同時期家庭住戶數目則增加約31.7萬，可見房屋供應未能追上需求。近月一手新盤銷售強勁，即使面對多變的政經局勢，購買力依然旺盛，相信6月一手銷售亦將理想。回顧疫情下，今年首4個月樓價僅跌約0.84%，樓市抗跌力仍較強，相信在樓市紮實根基下，長遠樓價大跌機會不大。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁