2020-06-08
經濟日報
樓價持續高企，單位愈細呎價愈貴，形成二、三線屋苑呎價貴過藍籌屋苑的怪現象，將軍澳景林邨一個迷你單位，呎價突破2萬元成為全港呎價公屋王，呎價比同區新都城更貴。
雖然舊式公屋呎價超過2萬元，被坊間評為不合常理，但是在投資者眼中，迷你公屋單位銀碼細、租金回報高、租客穩陣，投資價值不比私樓低。
銀碼細 租客穩陣回報高
受社會爭議升溫影響，近日準買家入市態度相對審慎。不過，二手樓價暫未見回軟，將軍澳景林邨景桃樓高層開放式單位，實用面積153平方呎，日前以313萬（已補地價）易手，呎價20,458元，全港公屋呎價新高。
區內代理指出，這類公屋迷你單位於綠表市場的認受性不高，因為絕大部分綠表客偏向選購3房大單位，而自由市場出售的公屋單位，7成以上由投資者承接，主要原因是，私樓市場根本沒有300萬或以下的單位供應。
根據中原網站放盤資料顯示，全個九龍區僅9個單位放盤叫價低於300萬元，當中大部分為未補地價的公屋單位。所以實力有限的投資者，只能選擇公屋迷你單位。以上述景林邨樓王單位為例，若投資者以5按按揭，分25年還款計，每月供款約8,425元，以單位市值租金8,500至9,000元計，供樓平過租樓。
至於租金回報方面，上述景林邨公屋王，去年以月租8,500元租出，呎租達56元，以新成交價計，買家可享約3.2厘租金回報。
以同類樓價於私樓市場物色單位，只能選擇有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，例如一個低層20室，去年314萬元售出，業主以月租8,400元租出，租金回報約3.2厘。不過，菁雋管理費每呎5.3元，扣除管理費後，租金回報僅2.9厘。相比之下，景林邨管理費每呎僅1元，租金回報相對容易計到數。
租盤客源 多同邨分支家庭
另外，不少人錯覺認為，公屋租盤會不會容易遇上租霸。有地產代理坦言，自由市場的公屋租盤，絕大部分租客是同屋邨的分支家庭。換言之，若租客欠租，不難找到其家人，所以出現租霸的機會相對更細。總括而言，迷你公屋單位呎價雖然屢創新高，但是仍然頗受投資者青睞。
撰文 : 唐榮