2019-11-28
星島日報
西九龍酒店及商業地王以四百四十二億多元批出，雖然成為本港歷來最大宗官地交易，價錢卻遠遜當初地皮納入賣地表時的近千億元估值，反映發展商對當前政經局勢的長遠影響，取態謹慎。
這幅位於高鐵西九站上蓋的極優質地皮，只收到三份標書，是八年來最少，原因是涉及龐大金額，只有極具實力的財團才吞得下，商業地無從賣樓花，回本期較長，而當前經濟情況提高了投資風險，導致財團出價保守。
地王在本港經濟蓬勃期間納入賣地表，有市場人士當初估計可賣近千億元，到近數月來中美關係產生貿易和科技戰等連串齟齬，加上本港出現反修例亂局，經濟在內外因素夾擊下陷入衰退，酒店和寫字樓市道皆受影響，到地皮正式招標時，市場已經再三調低其估價，千億之調久已不彈。早前已有啟德商業地分別流標和撻訂，市場早擔心這幅地王會否流標。
亂局後遺症 長期不明朗
現在地皮總算賣得出，總售價是歷來最高，至於每方呎平均樓面價一萬三千三百四十五元，與兩年半前美利道停車場大廈的五萬元呎價相距甚遠，原因是天時、地利、人和皆遜。
中美貿易戰和反修例風暴打擊經濟，甲級商廈近期出現退租潮，有業界人士估計，租金來年會有雙位數字跌幅，至於旅客減少，更令部分五星級酒店入住率不足三成，旺區商鋪租金大跌。隨着中美有機會達成首階段貿易協議，而社會暴力衝突減少，這些負面因素短期內或會有所緩和，但所暴露的問題和產生的後遺症，將帶來中長期的影響。
中美就算達成首階段貿易協議，局勢稍為緩和，但不等如貿易戰全面結束，本港進出口及相關行業仍將繼續陰晴不定。何況中美角力產生的糾紛，已經由貿易擴展到科技等方方面面的範疇，香港被美國利用為棋子，國會通過《香港人權及民主法案》，反修例風暴改變了香港的政治生態，影響深遠，長期政經局勢不明朗，商界投資和經營轉趨審慎在所難免。
商界趨審慎 政府須進帳
短期氣氛差，長遠展望又難測，政府縱然不欲「賤賣土地」，也明白「吊高來賣」不切實際，沒有把土地收回，既讓賣地反映了發展商對香港前景的「審慎信心票」，同時在經濟差庫房收入減而開支增的情況下，有一筆可觀的庫房進帳幫補。
商界投資態度比前審慎，還反映在豪宅市場成交淡靜，甚至一些已獲當局批出預售樓花同意書的半山新盤，都暫按兵不動。
不過，豪宅是「奢侈品」，一些售價不足一千萬元的單位，被不少人視為「必需品」，仍然有其市場。今次商業地王比當初預計低幾百億元成交，難免影響市場氣氛，但是日後一些中小型單位地皮推出，會更能反映市民剛性居住需求對市場的承托力。