2020-06-08
明報
【明報專訊】香港樓巿自2018年起先後面對多種不利因素，而近日因香港將推出《國安法》並引來美國聲言制裁，令巿民擔心本港經濟和樓巿前景。旗下公司上市剛好四分之一世紀、經歷本港樓市高低起跌的龍頭代理美聯集團（1200）主席黃建業在專訪中卻表示，本港住宅樓市具備剛需強、息口低、資金多及供應少等利好條件，即使經歷中美貿易戰、社會運動、新冠肺炎疫情、港區國安法及美國擬制裁等挑戰，樓價每次輕微回落不久便回穩，估計後巿會出現U形回升；另外，他覺得即使多了家庭因為看不清政局而選擇移民，惟只要港府不改變高地價政策，樓價相信仍維持大漲小回走勢，買樓仍是為資產保值的好方法。
明報記者 葉創成、陸振球
即使中美2018年第三季開打貿易戰後，美聯樓價指數曾於當年8月高位176.4點回落至去年1月低位159點，惟去年上半年已掉頭回升，5月創歷史新高176.9點；而過去一年雖然本港先後受社會運動、疫情、港區國安法及美國相關制裁措施的衝擊，惟美聯樓價指數今年4月低見159.9點後，過去兩個月又觸底回升，最新報163.2，僅較去年5月歷史高位低7.74%（圖1），表現可謂相當硬淨。
在本港樓市有近50年實戰經驗，包括帶領美聯過去25年成為本港最大地產經紀上市公司的黃建業指出，過去兩年以來每逢本港出現社會事件或其他衝擊，樓價均曾出現調整，可見樓市並非免疫於壞消息，但樓市的基本因素十分強勁、底子豐厚，故此衝擊所帶來的調整幅度亦愈來愈少、調整時間亦愈來愈短。
今年港樓跌幅遠低於港股 料U形反彈
「過去每逢港股大跌，樓價也會出現跟着顯著調整；故此在今年1月底至3月港股急挫期間，很多人也期望樓價大跌，但據我所知，在當時本港需要『跳價』賣樓、即以較市價低10%或以上放盤者不超過50個；而隨着近日經濟回暖，股市這幾天亦升勢凌厲，股市短期會否帶着樓市回升呢？我覺得在強勁基本因素支持下，樓價可能出現U形反彈」。
本港樓市有何強勁基本因素支持呢？黃建業認為，可從剛需強、息口低、資金多及供應少等四大利好因素逐一分析，「本港去年及前年分別有4萬多及5萬多對新人結婚，而前年則有2萬多個離婚個案。結婚當然要買樓自住， 不少女孩子是不願意嫁給無樓一族的；而夫婦離婚後也會帶來新增需求，因為由兩個人共住一間屋變為每人各住一間。總之結婚、離婚、分枝家庭都是剛需，這大概佔每年買樓者六成半，其餘兩成半是投資者，一成則是大陸人……而且每日最多有150名內地人持單程證來港居住，即一年便有近5萬人，加上內地學生來港讀大學後留港工作及輸入內地專才計劃每年也有近萬人，即使當中並非全部會買樓，但這麼多內地人湧港自然也會帶來新增居住需求」。
港府行高地價政策 不願供應大增
據黃建業指出，本港兩成半置業者屬投資者，資金成本屬他們決定入市與否的考慮因素。隨着美國上季爆發新冠疫情，當地經濟陷入衰退，聯儲局不單連環減息至零水平，並且推出無限量寬（QE）救市，本季不少資金流入本港，與按揭利率掛鈎的1個月本港銀行同業拆息（HIBOR）急跌，銀行體系結餘回升，銀行存款亦創歷史新高（圖2），可見市場資金充裕，對本港樓市屬重大利好，「香港真是一個福地，最新公布的銀行存款高達13.88萬億元，與1997年只有不足3萬億元比較，我相信20多年來很多內地資金流入本港，這些錢並非我們香港人賺返來的，而是因為香港條件好，故此內地資金願意流入來、泊喺度」。
大部分產品或服務的市場都是根據供求關係運作的，當需求上升，令價格向上，供應理論上便會增加，令價格升勢放緩。不過，港府作為住宅土地供應的主要提供者，即使過去10多年市場置業需求熾熱令樓價飈升，卻一直沒有大幅增加土地供應，黃建業認為，港府實際上是在奉行高地價政策，近年擬推行「明日大嶼」或土地共享先導計劃等增地方案，都是只聞樓梯響，實際成效成疑，「明日大嶼至今只是『得個講字』，變成『明日大愚』，愚蠢的『愚』，而土地共享先導計劃收到的申請亦很少，生地變熟地亦不多，所以本港新增住宅土地供應無可否認屬偏低，不能夠滿足與日俱增的需求」。
倡港府主動出擊 寬免首置印花稅
上月底收19份標書的鴨脷洲海旁道住宅官地，由大昌集團（0088）擊敗18間發展商或財團，以13.328億元投得地皮，可建樓面8.8萬方呎，每方呎樓面地價15,097元。黃建業認為，該地皮的成交價不低，反映發展商看好後市。
黃又認為，去年以來本港不少人、特別是年輕人參與社會運動，原是他們不滿意房屋政策，建議港府微調房策，幫助年輕人置業，「我們香港人打生打死也是為層樓……近年香港有這麼多人不開心，原因是（無殼蝸牛覺得）租金貴、樓價貴、地價貴，我認為現時港府應該要真的主動做多點事、趁機會調低樓價少少，幫助香港人上樓、幫助香港人換樓，令香港人住得舒服啲」。具體措施方面，他建議，港府應該適量增加住宅土地供應、穩定樓價，並且寬免或減半首置人士的印花稅。
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