樓市又出新狀況

新危機是甚麽？是香港可能出現罕見的連續兩年經濟負增長，去年負增長1.2%後，近期各界普遍預測今年繼續負增長，今年首兩季更可能強烈收縮。附表顯示，上世紀90年代至今從未出現連續兩年負增長，對樓市是新考驗。 恐GDP罕現連跌2年 樓市新考驗 財政司司長日前在網誌表示，統計處上周公布的預計數據顯示，去年第四季本地生產總值按年負增長2.9%，已是連續兩季收縮。其中服務輸出（涵蓋訪港旅遊業）及本地資本投資總額（反映營商氣氛）分別大幅下跌25%及16.2%。2019年全年合計，本地生產總值實質預計收縮1.2%，是自2009年以來首次錄得年度跌幅。零售和飲食業是「重災區」，可以預期，本港就業市場面對的壓力將增大。最新的失業率數字將在月中公布，從市面情況來看，很大機會高於去年第四季的3.3%。 傳統智慧認為香港樓市和經濟周期是非常密切，大部分時間樓市都和經濟增長朝同一方向發展。即經濟增長，樓價上升；經濟衰退，樓價下跌。經濟增長與樓市走勢通常方向脗合，但時間並不一定相同，誰先誰後情況各有不同，另外，就是樓價的升跌幅度，一般會較經濟大。 不過，翻查資料，由去年的社會事件，到今年的新冠肺炎爆發，最近的市場普遍預估，2020年會出現不同程度的經濟收縮。像廠商會發表2020年香港經濟展望，由於內地爆發新型冠狀病毒，令本已羸弱的零售市道雪上加霜，預測今年上半年訪港遊客人數將銳減逾9成，拖低經濟增長超過3個百分點，估計首兩季本地生產總值可能出現3%至4%的負增長，全年增長率負1.5%，出現回歸以來首次連續兩年的經濟收縮。 GDP收縮愈嚴重 樓價跌幅愈顯著 附表是回歸後，出現年度負增長或低增長時的樓價表現，低增長以低於2%為界。每當經濟出現低增長甚至負增長時，樓價同年均出現回落情況，GDP收縮得愈嚴重，樓價跌幅愈顯著，舉例1998年全年經濟增長負5.9%，樓價全年下跌27%。 另外，過去曾出現連續兩年的經濟低增長年度，亦即附表的2001及2002年，兩年合計樓價大約下跌2成左右。不過，2012年亦曾出現低增長，樓價仍然大升，而2019年負增長，樓價在第四季開始反覆下跌，樓價累計全年仍錄得升幅，但毫無疑問，連續兩年負增長是我們從未經歷，2020年是四個季度持續回落，還是首兩季急跌後反彈，使純技術上計算全年下跌呢？如果屬前者，樓價下調壓力將更大，不過，正如財政司提到，一個關鍵因素是失業情況，跟買樓供樓可是直接掛鈎！ 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論