2020-02-11
經濟日報
金管局最新數據顯示，2019年第四季錄得128宗新增負資產個案，較同年第三季53宗增加1.4倍，市場憂慮新冠肺炎陰霾下，樓價將進一步調整，導致負資產續增，甚至回想沙士時期負資產達10萬宗的情況。
負資產上升非好事，不過，正如筆者上周專欄所述，現時樓市穩健，與沙士時期難同日而語，暫時毋須過慮。
所謂負資產，意指業主持有的物業最新市值，較未償還的按揭借貸還要低，導致資不抵債，通常在物業價格下跌下會發生。舉例而言，假設以500萬買入一個單位，按揭8成，即貸款額400萬，一年後樓價跌至360萬元，但未還貸款額尚有390萬元，即使出售單位，仍不足以完全償還銀行貸款，物業便被視為負資產。
去年第四季受中美貿易戰及本港社會事件內外夾擊下，本港經濟受影響，加上年尾屬傳統淡季，樓市交投放緩，樓價亦有調整，以致本港負資產上升。去年第四季，新增負資產個案錄得128宗，金管局強調當中大部分為銀行職員按揭，少數涉及按揭保險計劃貸款，因為這些貸款按揭成數一般較市場為高。綜觀歷史數據，最深刻要數沙士時期，當年負資產宗數超過10萬宗，佔供樓人士比例22%，涉及金額高達1,650億港元。現時128宗相對沙士時期的紀錄仍相去甚遠，即使在新冠肺炎疫情擴散下，第一季樓價預計將續見調整，負資產料有上升趨勢，但規模仍難與2003年相提並論。
泡沫小 負資產風險降
負資產出現主要與樓價下跌及使用高成數按揭有關，當年沙士樓價由1997年起至2003年累跌7成，加上使用高成數按揭情況常見，而現時樓價仍處高位，去年全年樓價仍呈升幅，自2009年起已連續上升11年，且房屋供不應求情況未見改善，樓價難大跌，而近年金管局推出按揭監管措施後，高成數按揭個案已有所減少，樓市泡沫明顯較2003年小，有助降低負資產風險。
筆者建議有意置業人士要量力而為，衡量自身財務狀況及負擔能力，選用發展商高成數按揭或二按計劃前要留意風險，由於這類計劃數年後供款利息會增加，若樓價調整，將按揭轉往息率較低的銀行時，或需要用額外資金「抬錢」上會，業主宜計算好供款能力，並預留充足資金緩衝，增加防守力。
撰文 : 李志成 香港置業行政總裁
欄名 : 大行觀點