2019-09-03
經濟日報
昨日再有證券行發表的研究部報告指出，若反修例引發的社會運動長時間持續，最壞情況是本港樓價大跌3成，寫字樓租金大跌約4成，是怎樣局面？
以樓價跌3成推算，今年7月差餉物業估價署私樓價格指數是394.4點，下跌30%，大約跌至276點，而往回翻看2016年6月相關指數曾達276.4點水平，大概3年多前的樓價。
至於寫字樓租金大跌4成，差估署2019年6月整體寫字樓租金指數是264.3點，如果跌4成，指數大約是159點，這個回落遠較住宅樓價更驚人，將跌至2011年3月，當時租金指數為159.8點，亦即回到超過8年前水平。
林奮強估失業率 年底倍升
兩者計算都是崩盤式下滑，雖然近月不斷有樓市暴跌的言論，唐榮還是維持昨日的估計，大約下跌1成已見支持。當然，失業的情況才是樓市下挫的其中一個關鍵，最新月份已開始下調，一般估計下調壓力相當大，而香港黃金五十創辦人林奮強日前撰文指出，失業率年底前將會倍升，對樓市可能更關鍵。
他的文章指出，隨着勇武派和支持攬炒者的「出色表現」，失業率將在年底前倍升，由2.8%急升到6%以上，即至少多12萬人失業！粗略而言，以約250萬個家庭計，約每20家人就有一家會慘「被失業」，亦即每班近40人中學生裏，有兩位同學要準備接受此打擊。
本港26%打工仔就業於旅遊、酒店、飲食、零售業。這些都是營運槓桿很高的行業：他們的固定成本，即燈油火蠟、租金等佔收入4至5成，而淨利潤只有不足10%。所以當收入每下跌10%，商家若要不虧損，只能裁減10%人手！目前這些行業動輒面對收入大跌20%以上，所以就算相應裁減20%人手，業務仍是虧損！而且這些行業旺季，正是剛過去的夏天，若不裁員壓縮人工成本，難以捱過未來的傳統淡季。另外的各行各業，在不穩環境中，規模也難免收縮。
倘失業率續升 樓價勢添壓
附表顯示，3次失業率持續上升，樓價均錄得可觀跌幅，97年後有近一年半時間失業率上升，樓價期內錄40%跌幅，2001年起亦如此。即使較近期的2008年，失業率由7月的3.2%升至2009年8月的5.5%，其間樓價亦曾跌17%（2008年6月126.6點跌至2008年12月的104.8點後回升）。
早前的評估今時仍適用，有人會問失業率要到那一個水平才會影響樓價？
唐榮認為，只要失業率開始持續回升，其中甚至按月出現較大幅度的上升，而市場估計趨勢持續及裁員消息不斷，當這個氛圍在社會成形，樓市自然開始受影響。更何況如出現林奮強所提失業率年底前倍升，樓價調整壓力將更巨大。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論