2020-02-07
經濟日報
香港樓市向來是以「供應主導」，多談「供應」、少談「需求」，無論是長遠房屋策略每年更新十年建屋目標，以至運輸及房屋局每季有公布私人住宅潛在供應，盡管港府亦有推行俗稱「辣招」的需求管理措施，不過近年亦已甚少談及。
事實上，早於2013年港府發表長遠房屋策略的諮詢文件，當時港府已表明會採取「供應主導」的策略，在策略上，大前提是要持續增加供應穩定樓市，重建房屋階梯，重視公營房屋（即公屋、居屋）的作用，促進社會流動，以長遠根本地解決供求失衡的問題。
去年落成量 按年減35.5%
奈何要穩定地增加土地及房屋供應，確實是「知易行難」，按運房局最新公布，截至去年第四季最新私人住宅潛在供應，原來去年全年的私樓落成量只有13,600伙，較2018年的20,989伙大幅減少35.5%，亦是按年私樓落成量，自2015年起連升4年後首度回落，數字反映私樓落成持續增加的願景，與現實環境卻是「好景不常」。
翻查差餉物業估價署香港物業報告2019，政府原先預測去年私樓落成量可達18,693伙，奈何最終落成量只達原先預測的七成左右，當然相信大家亦明白要準確預測每年的私樓落成量，幾乎是「不可能的任務」，始終每一個新盤的建築進度，會受多方因素影響，除天氣因素外，亦會受不少實際環境影響，去年社會事件多少亦可能會影響部分新盤的建築進度，再者近月武漢肺炎肆虐，或多或少會令部分新盤因而暫時局部停工。
心水清讀者或許會知道，如果以落成量來作為新樓供應計算，因應去年新樓銷售量顯著上升，而新樓落成量又大幅回落，此消彼長下去年新樓市場再度出現「供不應求」的情況。不過其實新盤供應亦有另一個理解，如果按施工量計算，因應去年新樓施工量亦達18,500伙，與去年新樓銷售量（按一手住宅物業銷售資訊網成交紀錄冊計算）相當接近。
總體而言，近年新樓供應正面對「樽頸」，新樓供不應求或許已重新出現，不過與此同時，受武漢肺炎疫情影響，樓市調整期勢必持續，加上本地經濟正陷入衰退，市場對新樓需求亦可能會有所減少，不過無論如何，新樓供求仍然趨向緊張，相信整體樓市整固幅度仍然有限。
撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理