2019-11-23
明報
【明報專訊】近月的社運有一句口號，就是「光復香港 時代革命」。旗下多家舖位被「裝修」的中原地產老闆施永青近日撰文，指所謂「光復香港」對一些香港人最近有了新意義，就是希望將香港「光復」至6月以前的安寧狀態，施老闆在文章又提及香港的失業率在惡化，如局勢不能受控，明年中香港的失業率可能升至5%，到底香港的失業率飈升又可會影響香港的樓巿？
筆者找來過去四分之一個世紀香港的失業率和中原樓價指數作比較（見圖1），發覺兩者確是關係密切，每當香港的失業率急升之時，香港樓價便會大受壓力，相反當失業率回落，樓價往往上升。在2003年香港的失業率曾高見8.7%，當時香港樓價便也跌至谷底，猶記得唐英年曾說過，有生之年都難以重見失業率跌回1997年的2.5%，而近年香港失業率一度跌至只有2.8%，幾可界定為接近全民就業（因總有人不想工作或在轉工之中），但樓價卻也升至歷史新高而惹來民怨。
倘明年港失業率逾5% 勢挫樓市
政府最新公布的失業率為3.1%，雖是兩年新高，但其距低位2.8%只是升了0.3個百分點，仍屬低水平，暫時仍未對樓價造成太大的不利影響，不過如施老闆預測的若明年香港失業率升至5%，又或更誇張的話，對樓價的利淡作用便可能大增。
美國兩院本周通過《香港人權與民主法案》，巿場正等待美國總統特朗普會否正式簽署，一旦簽署，美國給予香港的特殊貿易待遇便會每年檢討一次，增加了不確定性，對香港的經濟和失業率都不是好消息。有趣的是，美國對香港的人權和民主如此關心，又不見其對民主及人權紀錄極差的中東盟友作出相似行動，究竟通過法案，是想幫香港，還是落井下石，甚至是用作增加貿易談判上的籌碼？
說到人權和民主，撇開道德高地來說，對經濟來說有何影響，實在難說，比如美國常說中國的民主和人權不斷退步，但中國自改革開放以來，其經濟成就和帶領逾10億人脫貧和不用捱餓的成就卻是舉世矚目，否則也不會招來貿易戰。
至於中國，近年股巿雖不振，但樓價卻以倍數翻升，似乎民主和人權，對內地的物業巿場沒有太大的關係。當然，中國的民主和人權有改善的地方，但是否如美國所說的數十年來沒有進步，實在值得商榷。
說到中國和香港樓價高企，其中一個原因是在低息環境下資金沒出路，人們可能一儲到錢便買樓算了。中國投資者將資金外調投資或許有困難，但香港作為國際金融中心，就算是鍾情和磚頭掛鈎的投資工具，選擇可以多的是，房託（REITs）應是可以積極考慮的對象。
港房託選擇有限 政府應鼓勵多推
根據第一太平戴維斯的研究，亞太區四大巿場的房託平均收益率由4厘至5.7厘（見圖2），尤以香港的5.7厘最高，和香港的10年期政府債券孳息只有約1.65厘，高出達4.06厘，對收息族而言極為吸引，相對下香港買住宅收租只得2厘多的帳面回報。
不過，香港來來去去只有數隻房託供選擇，除了大家較熟悉領展（0823）主要擁有商場收租，其餘還有一些以商廈或內地酒店物業為主的房託，但其實亞太區其他國家還有提供如工業、公寓，以至健康設施等房託可以挑選（見圖3），單以商業地產的房託而言，香港房託佔有關物業巿場的比例只有一成，但日本接近兩成，澳洲接近四成，新加坡高逾四成（見圖4），反映房託在香港的選擇有限之餘，巿場規模也極有擴展空間，香港政府應加把勁，比如提供稅務優惠及在審批上更加彈性鼓勵更多房託推出，如此可令投資者有更多選擇，不用太集中於買樓。
美聯移民顧問昨表示收到的移民相關查詢於過去數月急劇攀升，由5月份錄得的約20宗查詢大幅升至7月約100宗及9月約300宗，截至11月中旬，公司更在半個月間已錄得約200宗查詢，於是該公司本月中進行了一項「港人海外升學意向調查」，由經絡按揭轉介以電話訪問方式進行，成功收回近300份問卷，發現在育有子女的受訪者中，近七成有意送子女出國留學，主要原因是希望能讓孩子接受更優質的教育，佔比高達約六成；盼望子女能提升履歷、為子女未來移民鋪路及有其他原因的受訪父母比例相若，前者佔約27%，後兩者分別佔約23%；欲讓子女透過海外升學尋找國外就業機會的受訪者只有約16%，佔比最小。
美聯環球營業董事（國際房地產）周定國表示，近年不少家長希望讓子女到外國升學，但出國留學之成本不低，子女學費、生活開支及租金對港人家庭的財政造成負擔，有家長以「以房養學」的方法減輕經濟負擔，透過投資海外物業，以租金收益作穩定的被動收入來源，以支付子女在學期間的生活費及學費。
「以房養學」宜用港元借貸
周定國提醒如家長考慮透過借貸於海外置業，應首選以港元借貸，避免匯率浮動令家長失去預算。
[陸振球 樓市解碼]