2019-08-30
經濟日報
近月多個2016年熱賣的新盤，額外印花稅禁售期先後屆滿，二手成交開始增多，但當中不乏內部轉讓以統一業權的個案，交易金額往往僅數萬甚至數千元，令市場出現不少超低價個案。
例如東涌東環3B座中層2房單位，實用面積484平方呎，2015年初由兩名業主聯名購入，兩人分別持有千分之999份業權，以及一千分之一業權。去到上月底，其中一名持有千分之一份業權的業主，以7,000元售予原持有999份業權的聯名業主，令單位業權統一。
捆綁大手客 優先認購更慳稅
這類業權分配極懸殊的個案經常出現，最誇張是將軍澳海翩滙一個車位，本月中以300元易手，原來賣方僅持有車位一萬分之1的業權，車位市值300萬元，賣方以300元將萬分之一業權售予真正業主，持有49.99%的業主，另外50%由其妻持有。業界笑言，價值300萬元的物業買賣，律師大約5,000元，合約價值高16倍。
其實香港人以聯權持有物業的現象十分普遍，只是一般以長命契形式持有，即持有人不分割物業份數，當中有一方離世，另一方自動擁有全部業權。只有合資投資物業的合作夥伴才會按投資金額多少來分割擁有業權，或者繼承家族遺產時，才會按人數平均分割業權。
不過，近年市場出現的極端業權分割方式，並不是合資炒樓，而是近年新盤市場獨有賣樓及收票制度的副產品。因為近年絕大多數新盤賣樓均優先讓大手客揀樓，認購數量愈多，買到心水平盤的機會愈大。不少地產代理將數名互不認識的客人捆綁成大手客，由於大手客必須聯名持有單位，被迫組成「大手客」的陌生人只有互相持有對方小量業權份數。
以上述海翩滙個案為例，一對孫姓夫婦及一名陳姓投資者合組大手客，於2016年9月以2,207萬元購入海翩滙3個單位，平均呎價13,153元，屬於平價單位。而其中有兩個單位孫姓夫婦持有99%業權，陳姓投資者持有1%；另一個2房單位業權分配則相反，陳姓投資者持有99%業權。由於大手客有優先權選購車位，當孫姓投資者購入車位時，僅分拆0.01%業權予陳姓投資者。
回看當年海翩滙發售，首日發售535伙，收票9,280張，超額16倍。當中大手客A1及A2組共錄得272張票，A1（買3伙）佔42票、A2（買2伙）佔230票。翻查項目的註冊數據，有大約40伙是這種互相持有對方單位1%或0.1%業權的個案。而當年有5個地產代理合組大手客購入5個單位，但並沒有聯權持有該批單位，最終被發展商揭發，然後主動取消相關交易重新推售單位。
有資深地產代理指出，這種極端業權分配方式有兩個好處，其一是確保優先揀選心水單位；其二是可以慳稅。假設購入單位不足3年便進行統一業權，只須支付交易額10%至20%的辣稅，以上述東環單位為例，交易額7,000元，即使支付20%辣稅也只是1,400元。
倡加簽業權合約 減轉讓風險
不過，這種交換持有業權的置業方式也有其風險，就是買樓後其中一方身故，統一業權便出現一定難度。故有資深地產代理提醒，雙方最好在簽署正式買賣合約的同時，加簽另一份轉讓業權合約，相關合約可存放在律師樓，額外印花稅禁售期結束後才正式登記，以降低風險。
撰文 : 唐榮