2020-02-05
經濟日報
昨日公布一手潛在供應數字未有變化，維持9.3萬伙，反而2019年私樓落成量卻大幅低於預測。
14年落成量 實際較預測少14%
過去差餉物業估價署評估每年落成量，平均較預測低2成，2017年及2018年罕有地超出預期。過去文章已提及，翻查差估署資料，比照自2005年起，合共14份物業報告，看看私樓預測落成量及實際落成量有何差距？最大問題是，私樓預測落成量往往被高估，只有2017年及2018年實際落成量較預測落成量為高的情況。但在2019年再次回到過去預測高於實際落成量的情況。
唐榮總結2005至2018年14份報告，14年預測私樓落成量有211,882伙（平均每年15,134伙），但實際落成量只有181,918伙（平均每年12,994伙），兩者相差29,964伙。平均每年實際落成量較預測落成量少約2,140伙，差幅有14%。
附表顯示，預測落成量與實際落成量最接近的一次，應該是2006年，差額只有620伙。最大差幅應該是2009年，高達51%，預測近14,740伙落成，實際落成量只有一半，僅7,160伙。
2017年及2018年罕有地連續兩年出現實際落成量高於預測落成量。惟這情況在2019年翻轉，去年初，差估署年度報告顯示，2019年預測落成量是20,415伙、2020年是20,181伙，但該署最終數據，2019年落成量只有13,600伙，較預測少6,815伙或33%，單位數量上是附表的第二大差距，僅次於2009年。
似乎多項因素衝擊着發展商新樓建築步伐，2009年落成量大減，當年是因應2008年金融海嘯，有發展商延緩建築項目進度，引發2009年落成量大減，這次會不會是多項因素疊加，包括社會事件、貿易戰、及一手空置稅開徵，發展商重新調動建屋進度引起嗎？
調整建屋進度 非一手供應短缺
中原地產早前報告估計，2019年全年落成私人住宅只有13,641伙，按年下跌35%。數字明顯下降，並非新屋供應短缺，估計有大型項目延遲落成所致。新屋順延落成期，可能推高2020年數字，重上2萬伙水平。
但值得留意的是，2009年實際落成量大跌後，往後2010至2013年，落成量均屬偏低水平，2019年延遲，會否引發骨牌效應，發展商因應空置稅、私樓土地供應減少而調整建築進度，使往後幾年新樓落成壓至較低水平。昨日更有發展商宣布因應疫情地盤停工，若廣泛出現，或多或少將影響新樓落成進度。而較少私樓落成，將直接影響滿足自住及租住需求。
撰文 : 唐榮