2019-11-21
經濟日報
土地共享計劃暗藏魔鬼細節，包括不接受申請的「禁區」面積達半個香港之大，更規定18個月完成補地價，再加上7成新增樓面須撥歸政府，難免會影響到發展商參與意慾。
主要發展商目前在新界擁有多達1,000公頃的閒置農地，土地共享用意，是提供一個新的渠道，以加快釋放發展潛力，不過今次政府公布的方案，可說頗「辣」。
除了之前說設申請時限、審批面積上限外，最新公布的方案，存3大「魔鬼細節」。
首先，不接受申請的「禁區」面積接近6萬公頃，相當於半個香港，特別是新發展區範圍內不接受申請，餘下有潛力參與計劃的項目還有多少，亦是一大疑問。
不接受申請面積 約半個香港
第二個「辣點」在於18個月內完成補地價，據悉，現行機制下，一般批出首個補地價金額，已經要超過一年時間，能否在18個月完成富挑戰，而且政府建議如果18個月內未能完成補地價，之後5年內發展商連自行申請一般補地價程序亦不可以，變相是凍結土地的發展權，有可能進一步影響發展商參與意慾。
最後一點是，參與的項目7成新增樓面須作公營房屋，發展商最大誘因在於餘下新增的3成樓面，若果放寬發展密度的幅度越大，例如在少於1倍的地積比率，增加至3倍，甚至5倍，新增的樓面夠多，才有額外的利潤。
客觀來說，若從現行土地共享的框架來說，對於發展商的吸引力，可能未必如外界的想像那麼高。不過，最關鍵還是在於發展商怎樣評估自己土地儲備的潛力，若果本身的潛力有限，更甚有被收地的風險，參加計劃的誘因就相對較大。
作者：余敏欽