2019-11-19
經濟日報
放寬按揭保險扭轉了資金流向，不再局限在納米樓、細價樓，發展商亦適應市場環境，轉為興建更多中小型，以至中型的單位。
在英語「Game Changer」的意思是改變形勢的人或者事件，要說樓市的「Game Changer」，近期放寬保險的政策屬於其中一項。
寬按揭上限 毋須「將呎就價」
在措施推出之後，市場預測資金不會再集中流向400萬元以下的細價樓，而發展商亦毋需要繼續「將呎就價」設計出一個又一個的納米樓。
若果現時9成按揭上限800萬元為例，以市區新盤實用呎價大約2萬至2.5萬元計算，即大約可以購買實用面積300至400平方呎的單位，以新界區呎價大約1.3萬至1.5萬元計算，則能夠購買500至600平方呎的單位。
換句話，買家現時能夠選購更多1房、2房戶型，不再局限過往只能夠購買一些百多、200平方呎的納米樓才能夠承造9成按揭。
事實上，日前九龍建業 （00034） 市務及銷售部總經理楊聰永接受《香港經濟日報》訪問時亦提及，「市場需求將會轉為集中1、2房單位為主，主要是按揭市場的放寬，令買家就1,000萬元以下物業有更多選擇，而該類銀碼內的單位，大多為1、2房單位」。
他亦提及，開放式迷你單位，預期未來需求未必如以往高，發展商開則上也會傾向1、2房單位較多，達致人性化、舒適。
發展商的觸覺往往是最快的，市場已經開始出現透過改則的現象，亦即是擺脫了過去一面倒將單位「劏細」納米化的現象，改為興建更多1房戶型。
例如，恒地 （00012） 早前就大角咀前大志工廠大廈提出新方案，擬建636個中小型單位，其中開放式戶比例亦見明顯減少，涉及168伙，佔整個項目的比例由42%降至26%，改為主打1房戶型設計，則提供378伙，佔伙數比例接近6成，項目預計最快2022至2023年落成。
近年市場興建了大量的納米樓，去年落成的實用面積少於215呎的納米樓，便涉及571伙，而2017年更有691伙，兩者均遠高於過往每年只有數十至百伙的水平。
至於未來兩年的情況，雖然發展商改則相信會成為趨勢，但將落成的單位大部分建築已經如火如荼，因此相信短期內落成的納米樓仍然會增多，而仲量聯行便估計未來3年（2019年至2021年）將有超過3,000個納米樓供應，而中大型單位的供應則有機會在2021年或者之後開始增多。
私樓供應 達標難度料增
還有一點是，近幾年的私樓單位供應數目，能夠維持一個較多的數目，其中一個原因在於發展商將單位「劏細」。
這種趨勢其實亦間接幫助政府在穩定私樓供應上發揮作用，但若果未來發展商「畫則」的趨勢不再是「劏細」，而是興建一些中大型單位的話，同一個地盤所能提供的單位供應就會減少，政府要在私樓供應達標的難度亦會增加。
撰文 : 唐榮