7年半低息期 對本對利

美國聯邦儲備局在7月底減息0.25厘，加上全球多個央行都減息，美國進入減息轉角市並非不可能，因為全球經濟有放緩的趨勢。但早於7年多的2012年初，筆者經已看淡美國經濟，認為加息有限，假如相信筆者當年所言買樓，現在所賺何止本對利。 美國在金融海嘯之後，在2012年初揚言希望加息，筆者得到媒界邀請撰寫專欄，初時經已指出，不必擔心美國加息的問題。表示加息是雷聲大雨點小，不用擔憂，要買樓的繼續買樓，最重要是解決自己的居住以至投資問題。假如置業人士相信筆者所言買樓，以代表二手樓價的中原城市領先指數（CCL）而言，經已由95.04點，上升至近期的188.43點，以點數計升幅是98%以上，既賺住又賺價，一舉兩得。 表面去看，以指數的點數計所賺大致是對本對利的100%，實在豈止此數。因為買樓一般只付出4至5成首期，其餘向銀行申請按揭貸款，無形中有槓桿作用。筆者在最初撰寫專欄之時CCL是95.04點，但較早前指數經已上升至188.43點。單是指數計算經已上升98%，即是賺了近一倍。 按揭保險首期成本更低 但因買樓大多數是造按揭，自己只需付出4至5成首期，另加近7年半支付的按揭供款，所賺即是由1倍有多。如用按揭保險首期成本更低，而且一般按揭計劃為期30年，現在供樓約7年半經已賺得1倍以上的樓價，提早達標。 由於買樓除了是投資之外，也有居住成分，即使將樓賣了也要再找另一間樓作居住，除非業主早已有兩間樓在手，否則不是再買也要租樓解決居住問題。當然另一方法是繼續供樓當交租，往後樓價升跌看命水。 筆者當時認為美國難以大幅加息，是看到美國經濟只是普普通通，有動力不足的缺點，加上美國政府及國民負債又嚴重，難以承受大幅加息壓力。美國加息之聲響了近4年，只聞樓梯響，到2015年底才有第一步加息行動，印證了美國無力加息的說法。 美國這個加息周期去到2018年底為止，剛好3年，進入2019年不久已聞減息之說，不僅美國總統特朗普大聲疾呼叫減息，最近更叫減達1厘。但今年開始，美國經濟有失速現象，7月底聯儲局真的減息0.25厘。但聯儲局的加息周期只是加息9次0.25厘，令息口升上2.25至2.5厘，已告見頂。 撰文 : 陳永傑 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁