新盤熱賣 下一波購買力在哪？

昨日再有新盤熱賣，依照近期多個新盤的銷售客源分析，不論是自用或投資，有業界嘗試估計下一波購買力在哪裏？ 美聯物業早前曾估計，回顧2017至2019年上半年，平均每月二手註冊約3,730宗；反觀由2019年下半年至今年4月的十個月，平均每月二手註冊量僅2,970宗。換言之，過去十個月內，平均每月二手有約760個置業需求被積壓，十個月合計即有7,600個，連同每月基本的二手購買力平均2,970宗計算，合計逾10,000宗二手購買力有待爆發。 疫情除了打擊二手外，同樣令一手購買力積壓下來。資料顯示，回顧2017至2019年上半年，平均每月售出新盤約1,510宗；反觀由2019年下半年至今年4月，平均每月一手註冊量僅1,030宗。換言之，過去十個月，平均每個月一手被積壓的需求約480個，十個月合計即有4,800個。即連同每月基本新盤購買力平均1,030個計算，共有約5,800伙新盤購買力有待爆發。 近6千宗新盤購買力 待爆發 翻看近期一手成交，因應疫情、檢疫等影響，近期新盤買家幾乎百分百是本地人或新香港人（已取得三粒星身份證永久居留權的內地人）。不過，有業界認為，只要疫情受控，香港與內地的檢疫陸續解禁，而社會事件逐步平息，下一波的購買力或會是內地買家，因為內地客亦可能屬被遏抑的一群。 根據資料顯示，去年的社會事件至近月的疫情影響，涉及境外買家的買家印花稅屢創新低，4月買家印花稅錄得41宗，較3月份的42宗下跌2%，連跌6個月，亦創有紀錄以來最少。但值得留意的是，涉及的稅款8,120萬元，按月回升27%，但仍然屬於低1億元的偏低水平，反映市場仍然缺少內地客入市，資金以舊樓收購為主。 內地客成潛在購買力？ 附圖顯示買家印花稅近年的變化，去年至今高位是296宗，然後持續下滑，與最近41宗比較，相差的是否一批潛在的購買力？ 再翻查資料，不計算2014年3月及4月，當時一次過追收接近一年半的稅項，使數字谷高。過去買家印花稅的高位，以宗數來說，應該是2017年12月，單月統計有534宗，涉及的稅款有逾13億元，如果與今年4月41宗比較，差幅有近500宗，假設全部購買力恢復，應該帶來頗大的刺激作用。 不過，更值得留意的是，這批內地客的購買力強勁，亦即平均買入的單位價值較高，以上述13億稅款計，15%買家印花稅，代表物業總值87億元左右，534宗平均每宗交易金額是1,630萬元左右。 而有記錄買家印花稅最高單月稅收，是2018年6月，逾17億元共340宗。所以，除了遏抑的購買力之外，內地客仍是業界祈盼的潛在買家選項。 撰文 : 唐榮