2019-04-10
經濟日報
樓市回升，面積少於300呎的納米樓再成上車首選，發展商開價進取，業主亦心紅，令一二手樓上車盤都在嘗試衝擊600萬元關口。惟今明兩年納米樓落成量較多，準買家高追須衡量風險。
細銀碼易上會 上車首選目標
一個納米樓新盤昨開售，平均呎價逾2萬元，由於發展商提供高成數按揭，吸引首期資金不足的年輕準買家入票，銷情理想，已售出76%。
去年底樓價不斷下跌，今年初仍跌勢未止，細價樓尤其受壓，業界都提醒準買家和投資者入市買納米樓的風險。詎料儲局突然由鷹轉鴿，暗示今年停加息，令本港加息周期戛然而止，疊加港府將公私樓建屋比例上調至7比3，未來私樓供應會減少25%，而中美貿易談判快將達成協議，令人擔心愈遲買愈貴，紛紛加強入市意慾，使樓價迅速回升。二手樓價指數已連漲8周，累升5.6%。
準買家和投資者加快入市，納米樓往往成為上車首選，因銀碼較細，易承造按揭，即使首期資金不足，亦可選擇發展商提供的高成數按揭，令上車變得容易。故3月份納米樓新盤總銷量逾3成，迄今累售約1,000伙，相當於去年45%納米樓銷量。
正因納米樓愈賣愈旺場，不但發展商開盤變得更進取，連二手樓業主亦不斷喊高叫價，令上車盤正嘗試挑戰600萬元分水嶺。根據現行按揭規定，600萬元以下的單位，可透過按保計劃承造八成按揭，首期只需120萬元；而600萬元以上單位，只能承造六成按揭，首期便需加倍要逾240萬元。若準買家明知要付更高首期仍不惜衝破這關口，反映剛需大，驗證上車購買力強，或成升市新訊號。
惟高追入市存在風險。今明兩年細單位落成量多，據運房局數字顯示，預計面積少於430呎單位，今年多達9,801伙，明年也有7,400伙，都比去年的7,212伙為多。大量單位同期入伙，對租金會構成壓力。
轉售能力較弱 入市慎選地點
盡管納米樓受準買家和投資追捧，惟未來供應大增，加上單位面積細，基本只適合單身人士居住，日後當面對真正家庭用家，轉售能力較弱。故買家入市時需慎選地點，位於市區或名校網區的納米樓，抗跌力相對比新界樓強。
由於納米樓未來供應多，樓價有機會大升大跌，不管是自住抑或收租投資，入市前須小心審慎。