2019-11-19
經濟日報
受首置按揭刺激，換樓鏈重新啟動，但業主需要注意以「先買後賣」形式換樓，倘市況逆轉，隨時出現原有單位未能脫手的風險，亦要注意在豁免「辣招」及按揭上的風險。
政府之前一系列「辣招」及收緊按揭，雖然提供「辣招」稅豁免，但在行政及財務上增加的困難，始終影響到業主的換樓態度。
市況不明朗 「先賣後買」較佳
據代理指，目前市場上的換樓客，有7成至8成採用「先賣後買」策略入市。一般而言，換樓有「先賣後買」及「先買後賣」兩種方式，前者在升市的時候風險較高，主要是擔心賣樓後套現的現金，追不上樓價的上升速度，不足夠作為換樓入市的資金。
不過，目前後市存在不少不明朗因素，包括社會事件或者經濟衰退的風險，業主若以「先買後賣」換樓，則要小心在購入心儀單位之後，原有的單位卻因市況淡靜，因此無人問津，最終需要同時背負兩個單位。
事實上，現時在辣招稅及按揭方面，採用「先買後賣」均比較不利，例如二手成交之中，業主需要在購入新單位之後12個月售出原有單位，才可以向稅務局申請退回15%印花稅，逾期隨時要賠上重稅。
即使在按揭問題上，「先買後賣」亦較為不利，若果以「先賣後買」恢復「首置客」身份，在現有機制下，800萬元以下的按揭成數最高達9成。而「先買後賣」的話，雖屬自用身份仍可申請按揭保險，但按揭成數則會少一成，最多只有8成。
作者：余敏欽