新樓入伙高峰期 租務潮殺到

中美貿易戰糾纏不休，正逐步影響環球經濟，不少大行看淡樓市前景；財爺又對經濟前景看法吹淡風，正拖累香港樓市氣氛。幸而，近期一手表現仍然不俗，新近推出的新盤銷情亮麗，另一緊接登場的將軍澳大型新盤，以「開心置業價」發售，開價以貼市價，甚至是低於市價發售，相信同樣會獲用家及上車客熱捧。 至於二手相比之下表現差強人意，近期市場氣氛急變，睇樓量未如理想，樓價亦開始略見調整。「美聯樓價指數」最新8月14日至8月20日報172.95點，連跌4周，較四星期前更跌約1.2%。目前比起紀錄高位累跌約2.2%。的而且確，現時買家議價能力確是大增，但樓價會跌到甚麼水平呢？ 個人認為，正如上一期專欄所言，樓市供求失衡的趨勢難改，而根據上一次樓價調整幅度的承接力去看，以及近日新盤開價後的市場反應，估計目前二手樓價只要比市價低出約8%至10%，已有不少剛需支持，亦有可能僅跌3%至5%左右，即獲不少資金吸納物業，姑勿論如何，但按照目前市況評估，樓價未有大跌之虞。 租金續升 破歷史新高 在當前買賣拉鋸局面下，租市相對受惠。買家最近大膽「鋤價」，促使不少未到「心水價」的業主寧願將單位轉賣為租，大大刺激屋苑放租盤量。事實上，屋苑成交量低企，加上踏入租務旺季，不少對後市抱持觀望態度的用家，紛紛由計劃入市「變陣」至暫時租樓，非但令租價持續上揚，更進一步推高租務交投，當然，放租盤量增加，亦是租務旺場的助力之一。 其實不少投資者忽略的租金水平，正悄悄地上揚，與樓價走勢正好相反。根據美聯「租金走勢圖」，住宅租金繼續上升。7月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租，報約38.33元，按月續升近0.5%，連升5個月，並打破去年8月份紀錄高位，創歷史新高。 展望今年，根據市場統計，有數十個新盤入伙，涉及的單位數目多近1.9萬伙。鑑於近期樓市存在不少負面因素，相信會令不少有上車需要的用家及準上車客，暫時決定租樓觀望後市發展。筆者估計，隨着新樓入伙高峰期殺到，相信本港整個租務市場將轉趨暢旺，特別是小型單位，大有可能跑贏大市。至於租金水平走勢，究竟會因為租盤供應增加而下滑，還是會因為買家轉買為租而續創新高，則要由實際租務供求去判定。 撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁