2020-05-25
經濟日報
除了肺炎疫情的進程外，近期本港的政治及經濟環境再度成為影響投資市場的因素。說的是日前人大議程確定在本港推行國安法，即令港股單日應聲急跌逾1,300點，不少投資者頓成「驚弓之鳥」，選擇沽貨離場觀望，究竟這會否對樓市構成影響呢？
筆者認為，對於準買家來說，此消息難免出現短期心理影響，為樓市增添觀望情緒。不可否認的是，短線而言，二手成交有可能會受到打擊，原因是市場觀望氣氛轉趨濃厚，加上二手市場早前已消化不少筍盤，交投放緩亦屬預期之內。綜合美聯分行資料，若統計5月11日至5月17日的一周，全港35個大型屋苑合共錄115宗成交，雖然較前一周的131宗下跌約12%，但已連續4周穩企逾百宗水平，但相信未來一周交投勢將減少。
利好樓市因素 仍然不變
不過，其實利好樓市的因素仍然不變，包括各國量寬、低息環境、未來樓市供不應求等，故有不少具能力入市的市民仍然傾向購買物業作自住及保值用途，料對後市帶來支持，長遠來說樓市仍然是審慎看好的。
個人估計，5月份實際整體二手買賣將錄近5,000宗，較4月份約4,500宗升約1成，但6月份有機會因消息而回落至約4,000宗水平，或錄得2成左右的跌幅。
一手方面，最近肺炎疫情略為好轉，多個發展商積極推售新盤，無論全新盤及貨尾盤，均獲得理想反應。據美聯房地產數據及研究中心綜合一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，5月首20日新盤售出約1,072伙，是自今年１月以來首度重上逾千伙水平。不難估計的是，在一手盤以低價及貼市價促銷的情況下，一手依然是市場焦點，甚至會搶佔部分二手客源，或令二手交投進一步放緩。
還有一點值得一提，隨着近期不少低價筍盤陸續被市場吸納，部分持貨力強的業主又不想劈價放盤，故寧願「轉賣為租」，略為減價加快放租，亦不願急於減價沽貨，導致租金跌幅較樓價大。美聯「租金走勢圖」4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.65元，連跌9個月，按月下跌約1.3%，創自17年3月後的逾3年新低。至於租金呈跌勢，會否令租金回報率減少，繼而影響樓價表現呢？關於這一點，我們需要密切注意事態發展。
撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁 美聯物業住宅部行政總裁