私樓落成 多還是少？

由土地供應，或者是「明日大嶼」引發更多討論，其中一點是私樓落成增加了，樓價沒遏下來，究竟私樓多還是少？ 立法會前議員姚松炎發文表示（節錄），過去4年，香港的房屋落成量已大幅地及持續地上升，全港在2015至2018年間每年的住宅，落成量由每年11,296間，上升至每年20,968間，3年間上升86%，平均每年上升28%，不可謂不強勁。他指出，樓價不但沒有回落，反而大幅攀升，除了2016年有非常輕微的-4%回落，近兩年均有雙位數的年度升幅，3年間合共升了27%。因此，大家思考應否支持填海與否時，不應想當然以為只要填海有地增加房屋供應便可遏抑樓價，這是沒有實證支持的幻想！ 實際落成 較長策年均目標少 團結香港基金副總幹事黃元山上周撰文則指出，長策就沒有考慮「追落後」的需要，因為每年的房屋實際落成量都比長策的年均目標少。舉例，長策於2013年提出的第一個10年房屋供應目標指出，香港共需要47萬個單位，即平均每年4.7萬個單位。但實際上，2013年僅有2.23萬個單位落成，即有2.47萬個單位的落差。 當長策更新其10年房屋供應目標時，卻未有計入過去一年的短缺情況。僅在2013至2017年，長策的年均目標與實際落成之間的短缺，就已累計有9.9萬個單位。 私人住宅落成量究竟多還是少，可說爭論不休，首先要提到的是，私人住宅落成量的確自2015年起持續上升，去年是20,968伙，但差餉物業估價署公布最新數據顯示，今明兩年的預測落成量有見頂回落之勢，將微跌至20,400伙及20,200伙。不過，即使是去年高位20,968伙，根據唐榮翻查的資料，其實仍未達標。 補回迷失10年 不知追至何時 統計1981至2020年的40年的私人住宅落成量，總計有近90萬伙私樓落成，每5年計的落成量應為112,140伙，平均每年落成量為22,428伙。換言之，依照附表數據，私樓落成量大約有15年未達平均值。 理論上，香港私人住宅供應出現了10年的「迷失期」，附表顯示2006至2015年各只有5萬餘伙，依平均值計算，10年下來大概少了11萬伙，到最新5年才比較追近長期平均數，若要補回迷失10年中，落後了、少建了的私人住宅單位，更不知追至何年何月。 所以，可以這樣說，私人住宅由土地供應至落成入伙讓市民居住，其實是一個漫長的過程，今時不覓地、不推地、不建屋，幾年之後影響才會慢慢浮現，好難以極短年期判斷當中的變化，經過多年努力，曾蔭權當政後期已聲稱增加供應，到梁振英，再來林鄭月娥就任，私樓落成量才追貼平均值，唐榮只知道，多造土地，即使擺着丟空，將來才能避免繼續無地可用的困局。 撰文 : 唐榮