2019-04-08
經濟日報
樓市由跌轉升，市場對後市看法漸轉樂觀，但投資者吳龍飛認為，今次樓市反彈，最多升多半年便會掉頭回落，他更看淡樓市跌足3年，特別是納米單位，調整會更深。
樓市繼續反彈，根據中原城市領先指數（CCL）最新數字，指數按周再升1.18%至179.5點，連升8周，累積上升5.6%；如果對比去年樓市的歷史高位188.64點，相差不足5%。即使官方樓價指數，亦連升兩個月累升1.6%，不少業界人士對後市漸轉樂觀。
投資者吳龍飛就認為，現時樓市仍有望再多升半年時間，幅度大約5%至10%，「農曆新年後，大量的購買力出籠，加上現時長沙灣及啟德居屋揀樓，令部分買不到居屋的人士，回流至私人市場，帶動這階段的樓市升勢。」
零售飲食市道欠佳 失業料增
不過，他認為好景不常，預計今次樓市的升勢僅維持半年便會掉頭回落，即至10月份開始，樓市便會展開一段漫長的跌浪，最悲觀會跌足3年時間。
他提到原因有數個，他說：「中國經濟其實有泡沫，加上中美貿易戰凸顯兩國矛盾，美國未來會繼續針對中國，對香港物業市場而言並非好事。」
而本港的經濟前景亦不能樂觀，從最近零售數據欠佳可以印證。政府統計處日前公布，本港2月零售總銷貨值臨時估計為407億元，按年下跌10.1%，按零售商主要類別的銷貨價值的臨時估計，電器及其他未分類耐用消費品跌25.3%，反映零售市道疲軟。
吳龍飛認為，現時零售、飲食業的經營環境都不算太好，日後失業率上升，便會引發樓市出現下調。
公營屋比例升 搶走私樓客源
另外，他提到政府計劃大幅度填海，房屋供應不斷增加，兼且政府將公營房屋的比例調升，意味日後將有更多的居屋推出市場，將會吸納私樓客源的購買力。
他特別對於細價樓的前景尤其看淡，特別是面積少於200平方呎的單位，因為近年發展商推售的納米單位，呎價超高，但投資轉售價值低。另外，政府推出的新居屋，亦逐漸多了細單位，令私人市場納米單位不再吃香。他提到，自己早年已陸續沽清這些納米單位，現時主力持有單幢式舊樓、400至500平方呎的細單位收租，這類單位收租回報好，兼有收購的概念。
自助洗衣店湧現 舖租加幅有限
吳龍飛除了投資住宅物業外，亦持有民生舖位物業，以前者佔多，佔投資組合超過9成。不過，他對舖位的前景亦不樂觀，暫時無意沽出物業，計劃長線收租。他旗下的舖位，現時租予洗衣店及理髮店之用。「除了零售數據差外，現時各區都出現了更多自助洗衣店，我旗下持有的舖位加租幅度都十分有限。」吳龍飛總結未來一年的投資心得，期望能夠做到穩中求勝。
撰文 : 梁振鋒