2019-04-08
經濟日報
入伙新盤增，特別是個別供應量較多的項目，租金維持偏低水平，不少新入伙盤租金回報率更跌至3厘以下，扣除供樓及管理費開支後，呈現「負現金流」，降低投資收租吸引力。
扣除供樓管理費 呈負現金流
樓市由自用及投資兩大需求組成，而影響投資需求的因素，包括對於樓價升值預期，以及帶來「正現金流」的收入。
過去數年，由於處於低息環境，極低的供樓及資金成本，令投資者不介意以高樓價、低租金回報率下仍然入市。不過，隨着近年入伙的新盤增多，大量租盤有待消化、租金受壓，導致租金回報率亦有下跌趨勢。以差估署數據為例，現時面積少於430平方呎的細單位，回報率只有2.7厘，而面積超過1,076平方呎的大單位，更低至2.1至2.2厘。
個別供應多地區或項目，情況就更嚴峻，例如啟德嘉匯3房戶租賃回報，跌穿2厘水平。有指項目9座低層F室，面積605平方呎，3房間隔，由於單位屬低層，最終以1.9萬元租出，呎租31元，屬於項目近日低位。
資料顯示，業主以約1,171萬元購入單位，即租回報約1.9厘，跌穿2厘水平。上述單位租出後，現屋苑3房戶叫租，大部分於2萬元以上。
單純以上述單位租金回報率僅1.9厘計算，已經抵於現時一般按揭息率約2.37厘的水平，意味着業主很大機會出現租金不足以抵銷供款的情況，亦即是「負現金流」的情況。這個情況還未計及業主需要支付的各項雜費，例如管理費、差餉等，將會進一步影響單位回報，亦影響到投資者的入市意慾。
撰文 : 余敏欽