2019-08-23
經濟日報
香港貴為亞洲金融樞紐，向來為內地及外資企業爭相進駐之地。受惠政策推動，觀塘及九龍灣一帶第二核心商業區已見成熟，加上活化工廈政策促使區內工廈轉型成新式工商或寫字樓項目，尤其觀塘區變化最為明顯，近年該區商廈樓面供應大幅增加。惟近期市場不利營商環境消息湧現，先有中美貿易戰談判持續，近月本港更就修訂《逃犯條例》爆發政治衝突，外資及國企在港投資態度轉趨審慎，本地發展商亦對後市欠樂觀，高銀金融於今年中就「撻訂」啟德4C4號商業或酒店用地，近日另一幅區內商業或酒店地亦以地價低於估值下限約一成批出，令商廈供應充足的東九龍租售價格受壓。
東九甲廈業主降價
備受市場矚目的啟德承啟道商業或酒店地最新以約24.4億元由遠東發展投得，每呎樓面地價約7,100元，低市場估值約11%，更是近年批出之4幅商業或酒店地中第二低紀錄。消息傳出後直接影響觀塘商業區氣氛，即使是沿海優質商廈的業主亦因應市況調整叫價，減幅約4%至9%。例如位於觀塘海濱道135至137號宏基資本大廈16樓全層，面積約12,195平方呎，業主原以意向呎價約1.64萬元放售項目，近日將其調低至約1.49萬元，減價幅度約9%。另比鄰之甲級商廈萬兆豐中心亦即時有業主調整意向價，為該廈21樓近半層樓面，面積約12,815平方呎，業主原叫價每呎約2.3萬元，最新輕微下調至約2.2萬元，減幅約4%。
上半年商廈成交金額跌55%
今年上半年整體工商舖情況遜於去年同期，加上本地公司註冊個案減少，對寫字樓需求應聲下跌。按公司註冊處數據顯示，今年上半年共錄得約64,051宗註冊成為本地公司個案，較去年同期約85,449宗，下調約25%。香港公司成立宗數呈下滑迹象，直接影響寫字樓買賣及租務成交。根據中原（工商舖）數據指出，2019上半年整體商廈市場共錄得約605宗買賣成交，涉及總成交金額約368億元，分別按年大幅下滑約42%及55%。至於由觀塘、九龍灣及新蒲崗形成的東九龍，今年上半年則錄得約61宗寫字樓買賣個案，對比去年上半年下跌約54%，成交金額約104億元，亦按年下跌近四成。東九龍租務方面，2019上半年有約327宗成交，平均呎租約26元。
隨着中美貿易戰及香港政局動盪情況短期將會持續，跨國、國企及本地企業租售香港寫字樓態度持續審慎，相信要靜待不利因素開始轉明朗迹象，市場才會重拾入市步伐，整體入市氣氛短期仍趨冷淡。至於東九龍市況方面，受到啟德地皮以低於估價批出，加上區內寫字樓供應充裕，預料個別欲短期出貨的業主議價空間將會進一步擴大，拖累租售價表現，市場陸續出現減租及減價易手個案。
撰文 : 潘志明 中原（工商舖）董事總經理