2019-11-14
明報
【明報專訊】本港社會運動過去5個多月愈演愈烈，樓價高至偏離大部分港人、尤其是年輕人的購買力被視為肇因之一，而目前新加坡人逾八成住在由政府興建的組屋，91%擁有自住物業，遠高於本港的49.2%（見圖），有利社會穩定；晨星亞洲高級股票分析員鍾允在專訪中表示，港府可借鏡新加坡的組屋政策，並且參考首任特首董建華制訂的「八萬五建屋目標」，設定每年增設3.15萬個公營房屋目標後落實執行，令本港中低收入家庭亦可安居樂業。
主管港澳事務的國務院副總理韓正上周三在北京釣魚台國賓館接見特首林鄭月娥，他表示，止暴制亂、恢復秩序是香港社會目前最重要的工作，也是行政、立法、司法機關的共同責任和最大共識；他亦指出，中央支持特區政府採取更積極、有效的舉措解決民生問題，特別是香港中低收入家庭住屋問題，以及年輕人的就業住屋問題，中央政府是特區政府解決民生問題的堅強後盾，必定會全力支持。
近月本港爆發大規模的社會運動，有不少年輕人參與，鍾允分析，樓價過高令「他們感到在香港生活很難」，相信是原因之一；作為比較，新加坡人目前逾八成住在由政府興建的組屋，91%擁有自住物業，故近年一直有「星人安居、港人蝸居」的說法。他認為，新加坡的房策值得港府借鏡，雖然要達到新加坡般高達91%的居民擁有自住物業比率，並非一 兩年，甚至不是10年內可達到的目標，但即使再困難，早晚還是要做的，港府需要有增加住宅供應的危機感，「房地產是一個周期很長的行業，要有足夠長的時間才可大幅增加房屋供應」。
訂公營房屋目標 讓市場跟隨調整
鍾允強調，假如港府認同目前私人住宅樓價已經很高，令大部分香港人均難以負擔，便應該大幅增加公營房屋供應滿足港人的置業需求，例如參考首任特首董建華制訂「八萬五建屋目標」（每年興建85,000套公私營房屋單位）的做法，即使現時港府不一定要增加私樓供應，也應該大幅增加公營房屋供應，而且最重要的是提供可以落實執行的目標，其他政策亦要圍繞這目標作出修定。
「例如美國聯儲局便有一個政策綱要，列明該央行的責任是維持當地通脹處於約2%，基本上其所有貨幣政策均是圍繞這個政策目標，之後才是推動經濟增長；香港的房屋政策也應該有類似的做法，政府需要設定一個每年興建數以萬套公營房屋目標的計劃，這便成為政府的既定方案，不會因為市場的情况而改變，應該讓市場看到該政策而作出調整，我認為這是作為一個政府應該做的事情」。
引收地條例須符3條件 勿低估難度
雖然港府目前也有制訂每年興建公營房屋的目標，但問題是可供應的單位不能滿足有關目標。例如根據運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告，未來10年房屋供應目標為45萬伙，公私營房屋比例為七三比，即期內平均每年新增3.15萬伙公營房屋。不過，根據彭博推算，在未來5年、至2024年3月底政府財政年度，港府的公營房屋預期新增供應僅10.1萬伙，較供應目標15.75萬伙低三分之一，即使加上《施政報告》提出擬興建的1萬套中轉房，預期供應仍較供應目標低逾三成。
特首林鄭月娥上月中發表《施政報告》提出，港府將運用《收回土地條例》（下稱《條例》）收回3類私人土地，全部用作公營房屋發展，該3類已知的私人土地面積約457公頃。
鍾允分析，他贊成以《條例》收地的政策方向，而此計劃若進展順利，的確亦可以增加中長期土地及住宅供應，但外界不應該低估港府以《條例》向私人收地的難度，因為此舉須符合3大條件，（1）具備正當的目的（The pursuit of a legitimate aim）、（2）符合此目的之理據（rationally connected to the aim）及（3）沒有其他方法可以達至此目的（no more than necessary to accomplish that legitimate aim）。
新加坡增組屋 私樓樓價仍升
另外，城規會於2010年為銅鑼灣區的樓宇實施高度限制等新措施，銅鑼灣大地主希慎興業（0014）對此不滿，雙方經歷多年的訴訟後，終審法院在2016年頒下判辭希慎勝訊，裁定該案觸及《基本法》第6及105條對私有產權的保護，故應該採用「相稱性分析」（proportionality analysis）衡量，即決定對私有產權的限制與所獲得的社會利益之間如何合理平衡。鍾允指出，假如港府日後引用《條例》向私人收地時，發展商引述上述案例抗辯，雙方可能進入另一漫長司法程序，故此以《條例》收地並非易事，相信也是林鄭上月宣讀《施政報告》時呼籲發展商就此合作的原因。
總括來說，鍾允贊成港府增加公營房屋供應的政策，但強調當局需要就此提供更清晰的時間表及路線圖，才可增加市民的信心。至於假如本港公營房屋供應日後真的大幅增加，會否對私樓樓價帶來不利影響呢？鍾允認為，新加坡過去數十年的發展已證明，公營及私營房屋可以是兩個市場，增加公營房屋供應不一定令私樓樓價下跌，後者表現更取決於巿場的流動性。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]