2019-11-12
經濟日報
商舖成交略為增加，近期不少商舖買賣，回報率升至4厘，或多或少反映舖位後市未許樂觀。
業主減價效應 商舖成交回穩
在投資氣氛欠佳下，工商舖買賣交投全線向下，據中原工商舖資料顯示，10月份工商舖買賣金額跌至新低，單月錄得18.89億元，較9月份錄得的199.27億元，下調九成，較去年同期（127.45億元）下調85%。
在工商舖三範疇上，受示威衝動影響最大一定是商舖市場，連續數月成交宗數亦極低。話雖如此，近日中細價商舖，涉及約1,000至3,000萬元，成交卻略為回穩。理論上，每逢周末，示威出現屢令商戶關門，投資興趣實在欠奉，但事實上仍有投資者入市。
商舖仍有承接力主要原因有二，一是減價效應，最近成交的商舖，業主減價是指定動作，幅度起碼1至2成，甚至更大，個別更出現蝕讓放售。投資者永遠睇時機，既有資金在手，若留意市場上有大幅減價情況，便會考慮「撈底」，而商舖市場是物業市場中，業主減價幅度最較為明顯，因此投資者抱「執平貨」心態入市。
另一原因是回報率吸引，荃灣、灣仔或是旺角區均現商舖成交，多宗個案幾乎有一個共通點，就是回報率逾3厘，個別成交更高見4厘，在商舖市場上，是近十年未出現過。例如旺角黑布街舖位，業主減價3成，以3,800萬沽出，回報率高見4.4厘。
據差餉物業估價署資料，顯示各類物業回報率，住宅回報率由2.2至2.7%，而非住宅的甲廈、工廠及商舖，回報率約2.7至3.1%，商舖回報率略為回升至約2.7%，單計政府數據，舖位回報率已較以往吸引。
現時回報率高 預測租金下調
回說十年前，正值商舖買賣最高峰期，當時商舖投資市場熾熱，加上未有雙倍印花稅出現，商舖摸貨獲利頻頻出現，投資者購舖為短炒，紛以高價搶舖，沒太多理會回報率，普遍不足2厘。回報率低，因為市場預期舖租倍升，推動價格向上，故不介意一時回報率低。
現在情況完全相反，業主願意降價放售，主要原因是看淡後市。本地事件未平息，營商人士普遍不敢在短期內擴充業務，核心零售區遊客絕迹，沒有太多品牌選擇開舖，換言之，若商舖租客下年約滿，而市況沒明顯變化的話，不離兩個結果，一時業主減租留客續租，二是舖位交吉一段時間，兩個結果均是租金呈現向下，回報率變相下跌。故此，現時租金回報率高，正是預測未來租金勢向下調而預留空間。
撰文 : 唐榮