2019-07-10
經濟日報
修訂《逃犯條例》餘波仍然未了，「7.1」衝擊立法會的暴力場面相信仍震撼很多港人的心。連月的社會不穩與群眾運動，除了左右政局發展，還影響樓市信心。尤其是上月有發展商以「局勢不穩」為由，決定不完成啟德地皮的交易。這引起市場關注，政治形勢會否對樓價構成壓力。
一講到「樓市前景」，往往牽連甚廣：基本因素、技術分析、資金流向……等一大堆問題要考慮。今天，筆者就嘗試不談土地供應、結婚生子、家庭收入，甚至不探討美息走向、中美貿易戰的前景，更加不用說甚麼發展商部署、政府政策等因素，而只分析一個指標——住宅物業成交量和樓價的關係，看看對樓市走勢有何啟示。
成交大跌樓價企硬 短期調整
回顧1996年至今23年的數據，本港樓市經歷持續而明顯（累計不少於1成跌幅）的下跌，實際上只有4個。勉強計入2018年下半年，在中美貿易戰升溫，疊加美國聯儲局加息，嚇得全球股市風聲鶴唳的打擊下，本港樓價只回調了不足1成，也只有5個。
附圖黑色虛線方框及旁邊的紅色數字分別標註了這5個跌市，附表則按這5個跌市，列出有關時期內，樓價及住宅物業成交量（一、二手合計，下稱成交量）的相應跌幅。當中至少有3點值得注意：
1）由附表可見，歷時長、跌幅大的跌市，相比歷時短、跌幅小的調整，最大的分別在於大跌市時，樓價的跌幅比成交量的收縮幅度為大；小調整時則相反，成交量收縮幅度之大，相比樓價跌幅絕對不成比例。
2）當成交量收縮相比樓價跌幅愈大（即附表括號內倍數），該調整的幅度愈淺，且歷時愈短。
3）而最重要的觀察可能是，當樓價止跌／回升時，成交量亦接近同步見底反彈。附圖的綠色柱標示了每次跌市時，期內成交量的最低水平。而緊接該季度的下一季（甚至同一季），樓價便轉勢向上。例如，2003年第三季是樓價谷底，第二季成交量只有1.4萬宗，是1996年以來的最低；2009年第一季是另一個樓價谷底，2008年第四季成交量便剛刷新紀錄低位，只有1.3萬宗。
樓價見底前 成交量帶頭反彈
如何理解這樣的模式（pattern）？首先，每一宗成交背後，都代表當樓價處於某個特定水平時，市場上有一個賣家、和一個買家，雙方在自願的情況下完成交易。而正如以上第3點的觀察所述，樓價見底前，成交量往往帶頭（或同步）反彈。
筆者將這個成交量終於反彈的樓價水平，理解為「樓價跌了這麼多，到這裏終於找到一批願意在此價位（而不用要求業主繼續劈價）承接單位的買家了」。換句話說，市場認為此價位是「合理價格」，例如實際用家認為在此水平「買比租划算」、投資者覺得以這個「入市位」計，租金回報理想等。借股市術語，就是「跌到此處找到重要支持位」。
若價量同步下挫 跌市尚未完
明乎此理，則可以推理出：當樓市根基疲弱或遇上經濟／金融危機時，例如1990年代末至2000年代初，供樓負擔比率高企於9成以上、大量負資產家庭、失業率突破8%，根本沒人想買樓時，那麼樓價自然要出現大幅、顯著的下跌（見1999至2003年），才會找到下一批肯入市的買家，帶動成交量反彈，推升樓價；相反，若實體經濟正常，房屋供應仍然緊絀，則樓價只是一般整固的話（例如2015年及2018年），那麼樓價只需出現些許回調，上述的「下一批買家」早已在旁虎視眈眈，在市場「擇盤而噬」，成交量便掉頭回升，樓市重拾升軌。
雖然上述分析是使用季度數據，但就算轉用月度數據，基本上結果也不會改變。總之，歷史數據告訴我們，遇上樓市下跌，而樓價和成交量持續同步下跌（甚至價跌得比量快），則該次跌市尚未完結的機會較高。相反，若成交量收縮幅度相對樓價的下跌不成比例地大，則樓市較可能只是一般整固。
成交低因「唔憂賣」 下半年價難跌
尤其是，若成交量不斷逼近歷史低位，但樓價跌幅仍然保持溫和，則可相信樓價反彈指日可待。大家想想：當成交量極度低企，即是說市場上近乎沒有買家，若在買家欠奉下樓價還不崩盤，那只能代表市場上根本沒有「趕住出貨」（如負資產、投資者「蟹貨」）的業主！也就是說，在此價位，要賣的業主已經賣了，未賣的可能正在自住、或者正在收租，總之就是「唔憂賣」，甚至不到價便牽性封盤，才會導致成交大跌、樓價企硬的情況！
按此框架事後孔明一下：雖然去年底外圍環境不穩，但其實2018年11月住宅成交量跌至2,600宗，到12月更逼近2,000宗，連續兩月刷新歷史低位，但樓價由7月高位只下跌不足1成時，便已預示2019年樓市必定反彈。最新的情況又如何？2019年上半年每月平均成交量約5,800宗，高於2014至2018年的5年平均4,900宗；而樓價由年初至今升幅仍保持雙位數。即樓市仍在消化2018年因市況不穩延後置業的「遏抑需求」（pent-up demand），以及公私營房屋供應比例由6：4改7：3的事實，樓價在下半年保持高企，甚至繼續攀升似乎難以避免。
（作者長期從事宏觀經濟、房地產市場、公共政策等範疇的分析工作。）
撰文 : 曾文兼 經濟師、政策分析員