2019-04-05
經濟日報
2018年初公布的財政預算案，2018至2022年私人住宅單位的平均落成量將達到每年約20,800伙，其中比過去五年的平均數增加五成。
2019年初公布的預算案，2019至2023年的五年私人住宅落成量，平均每年回落至18,800伙，較過去五年平均數增幅亦只有約兩成。
兩次預算案數據明顯反映私樓供應進一步回落的問題，每年平均數由20,800伙減至18,800伙，平均每年減2,000伙，私樓落成量出現明顯回落，到了近日差餉物業估價署公布進一步數字顯示，私樓回落的態勢明朗化。
2019至2023年五年之間的每年平均落成量為1.88萬伙，五年合計是9.4萬伙。差估署最新數字，今年落成量是20,400伙、2020年落成量是20,200伙，扣除今明兩年合共40,600伙推算，餘下53,400伙將在五年期中的後三年落成，附圖顯示，後三年由2021至2023年，每年平均落成量僅1.78萬伙，將較今年下跌13%。
另一個假設，約2萬伙水平繼續維持至五年期中的第三年，首三年合共落成6萬伙計算，最後兩年將跌至1.7萬伙；如果是連續四年都是2萬伙，那第五年將跌至1.4萬伙的極低水平。若跌至是1.4萬伙，代表較去年全年落成量減少33%。換言之，不論如何計算，私樓供應量都是下調格局。
而特區政府的房屋政策，亦正好推向1.4萬伙私樓供應的水平，去年底長遠房屋策略定調，將2019-20至2028-29年度十年期的公私營房屋新供應比例，由60：40調整至70：30，即公營及私營房屋供應目標分別為315,000伙及135,000伙，以私樓來說，今年起平均每年供應是1.35萬伙，以建屋速度六年左右，大約是2024年，這批土地將建成現樓落成，私樓落成量很大機會下調至上述1.35萬伙的水平。
2024年後供不應求 支持樓價？
1.3萬、1.4萬伙是甚麼概念？過去曾有類似的數據陳述，附表顯示最近十年的一手住宅成交變化，平均每年一手成交接近1.5萬伙，而低於1.35萬伙的一手成交年份，只有2011至2013年三個年度，最多成交的2017年，更達至18,645伙。
可以這樣假設，經過2018至2020年私樓落成量高峰後，2021至2023年估計落成量開始回落，往績成交量推算仍可滿足市場需求。但依照長遠房屋策略，2024年或以後，落成量更有機會進一步下跌，若吸納量不變，供應或無法滿足每年需求，將成為支持私樓樓價的一個重要因素。
撰文 : 唐榮