2019-11-11
明報
【明報專訊】在過去的5個月，香港經歷了有史以來最動盪的日子，而示威者的行動，也有愈演愈烈的趨勢。但一件令人費解的事卻發生了，就是樓價的跌幅非常輕微，如以中原樓價領先指數去量度，只輕微地跌了約5%。我說輕微，因為以這次逆權運動對香港的衝擊，相比以前香港所遇上的衝擊，其影響之深及遠，沒有任何一次可相比，但這個運動對樓價的衝擊，卻是如此溫和，究其原因為何？
讓我們先從歷史角度看，究竟以往香港出現的政治震盪，對樓價造成有多大衝擊呢？自上世紀1980年代至今近40年裏，香港面對的重大政治震盪主要有4次，分別是1980年代初的香港前途問題、1989年六四事件、2003年大規模遊行，以及2014年雨傘運動。
但上述4次重大政治震盪，卻發現多數不致對樓價造成大而持久的衝擊。事實上，從六四事件和雨傘運動的情况可見，樓價所承受的壓力不大，在六四發生後的兩年內，最大跌幅不足5%；傘運樓價跌幅更是不足為道。
總括而言，近日由《逃犯條例》修訂所引發的政治風波，如從歷史角度看，不容易會拖冧樓價，但若事件往後出現一些延後且持續的衝擊，例如，出現資金撤走和嚴重的移民潮，樓價會否作出現深度調整？
過去4次重大政治震盪 未嚴重衝擊樓市
至於支撐樓市不跌，甚至當整個運動平靜後，轉跌為升的重要因素，包括新增土地供應大減，新樓施工量急速下跌，美國進入減息周期，人民幣貶值會激發中國資本外流往香港逃跑，國內移民到香港樓市的龐大需求，以及父母買樓給子女的購買力等。
除了上述因素外，另一最新的有利因素，就是林鄭特首於上月16日的施政報告內，提出的放寬按揭保險措施，首置人士在按保計劃下獲九成按揭的樓價上限由400萬元倍升至800萬元，即使不符壓力測試亦可申請，保費額外增加；換樓客亦可做八成按揭，樓價上限由600萬元增至1000萬元。金管局的宏觀審慎監管措施暫不作調整。
放寬按揭成數將會令更多潛在上車客因首期大幅減少，有機加快置業決定。以九成按揭樓價上限800萬元計，過去以六成按揭為上限，四成首期高達320萬元；現首期降至一成即80萬元，潛在上車客相信會增加。由於這次社會運動暫時還未有緩和迹象，相信想賣樓移民的人定必增加，這將令到樓價1000萬元以內的單位，成交宗數有所增加，這肯定對樓價有穩定，甚或當社會運動平息後，令到樓價再次上升。
寬按保挾移民潮 成交增樓價穩中有升
最後，讓我們回顧一下中原領先指數在這個月的走勢，這指數在今年6月30日創了歷史新高，達到190.48，之後一直下跌至10月27日的179.01，最新的指數已止跌回升0.22%至179.4，如此看來，短期內香港樓大跌的機會真的不高。
[潘啓才 通天財技]