2019-11-11
經濟日報
上月中施政報告後，唐榮在本欄曾問一個問題：「二手樓市實火還是虛火？」當時提到，二手樓市要持續有雙位數成交，才能維持升勢；剛過去的周末周日，卻出現成交急插水的情況。
10月的文章提到，十大屋苑20宗成交有何意義？2019年的表現已相對理想，像3月2、3日及3月9、10日，連續有兩個星期超過20宗，10月亦有兩個星期，2019年已有4個星期出現20宗或以上交易，表現已優於過去3年。
10大屋苑周末成交 按周挫60%
但近年二手樓市要出現連續多個星期20宗以上成交，幾乎不可能，分析已指出，經過搶盤後，不少二手業主借勢反價，盡管買家變相首期輕鬆，但趕不上業主反價速度，減慢入市步伐，結果成交就會回落。
那退而求其次，今年初樓市頗熱，樓價亦出現上升，翻查資料，當時有一定的二手成交支持。中原統計的十大屋苑成交量，在2月16日至4月14日，連續9個星期的二手成交宗數維持在雙位數的水平，亦即沒有20，也要有10宗以上的交易，才能維持樓市的升勢，這個可以作為觀察二手樓市虛火還是實火的指標。如果快速回到個位數，樓價上升動力將大減。
結果是成交量無法維持，中原地產十大屋苑在剛過去的周末錄得4宗成交，按周銳減60%，成交量已連跌兩周，創3個月新低，10宗以上成交只維持3個星期，甚至較施政報告前更少。報告分析，近日市場利好消息多，一手新盤吸走不少購買力，業主見市旺心雄加價，加上剛過去的周末有部分地區交通受到社會運動影響，導致成交量明顯下跌。
美聯物業同樣錄得急跌，青衣全新盤銷售表現理想，多個發展商亦積極部署推出項目應市，吸納不少主流客源，市場料再掀一手搶購潮。上周各區指標屋苑二手交投回落，由於早前大部分平價盤已獲承接，優質盤源有待補充，加上放盤業主叫價態度較強硬，議價空間不大，故影響買家入市決定，而且個別客人亦轉投新盤市場。
新盤搶客 二手業主大幅提價
利嘉閣地產及香港置業均有類似的統計及結論，一是新盤搶客、另一是二手業主大幅度提高叫價。可以預見，二手樓市能夠達成交易的，一般業主已抬高了叫價，而承接的買家又願意追價，由於成交量少，二手樓價或會出現所謂「乾升」的情況，則個別成交價格將會較容易拉動樓價上升。
不過，唐榮認為，經濟衰退正逐步滲入社會各層面，樓市能如此強勢不受經濟影響？愈近年底，應該愈見效果，樓市不宜一面倒樂觀追價。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論