2019-11-08
經濟日報
10月中施政報告宣布放寬按揭保險樓價上限後，二手市場即時出現一陣搶樓熱潮，有業界人士即時提醒置業人士，市場供應仍充裕，不用急於一時盲搶樓。
SSD禁售期屆滿 二手供應主力
過去一、兩年樓市急升，多項地產代理統計數據顯示，政府辣招鎖死盤源，細價樓二手盤源供應嚴重不足，準買家需以「破頂價」才能打動業主賣樓，形成二線屋苑呎價貴過一線大屋苑的畸形現象。不過，這種情況或者有所改善，因為2015至16年市場推售大批新盤，3年額外印花稅（SSD）禁售期陸續屆滿，成為二手市場主力供應。
以2016年為例，當年一手樓市非常熾熱，全年一手樓盤勁賣約1.68萬伙。這批新盤單位在今年年中開始流入二手市場，當中不乏開放式、1房細單位供應，例如紅磡環海．東岸、元朗朗屏8號、世宙及將軍澳海翩滙等等，均是有不少細單位供應的半新盤，近月交投頗活躍，比不少傳統大屋苑更理想，例如元朗世宙10月錄15宗成交比YOHO TOWN多；海翩滙錄15宗成交跑贏不少大屋苑。
為何今年入伙的半新盤放盤量會多？其中一個主要原因是，2016年推售的新盤，大部分均提供俗稱「呼吸PLAN」的免入息審查兼高成數按揭方案，這類方案的特點是，首2至3年可以免息免供、或者低息補貼，但是踏入第3、4年，供樓利息急升。以屯門滿名山為例，當年發展商推出「1838」按揭計劃，一按最高樓價80%，還款期1,838天（即按揭年期5年），首年免息免供，第2、3年利息P減4厘（約1厘），第4、5年最後兩年為P，可見供樓利率將急升。另外，恒地旗下多個樓盤，當年亦提供80%一按計劃，首3年定息3厘，其後以最優惠利率計算，每月供款將上升23%。
多涉「呼吸PLAN」 現供樓利率升
其次，2016年入市新盤的投資者甚多，個別項目選購2伙或以上的大手客佔比逾4成，可見投資者比例甚高。雖然放寬9成按揭的樓價上限，有利新盤買家向銀行申請轉按，但是手持多個物業的投資者，未必可以受惠。
加上這批投資者購入單位後，樓花期間經歷樓市起伏，差點要蝕讓離場，所以現時樓市轉活，相信投資者會借勢止賺離場多於轉按作長線投資。據統計，今年第四季也是一個入伙的高峰潮，市場有9個新盤陸續入伙，可提供4,771個單位，以中小型單位為主，可見未來半新盤將成二手樓供應新勢力。
根據兩大地產代理的統計數據，放寬按揭後，二手經過兩周的搶盤潮後，傳統二手屋苑的盤源暫未見緊張。以中原地產網頁資料顯示，叫價800萬或以下的單位約6,835個，比政府放寬按揭前夕的6,623個，不跌反升3%。600萬元以下放盤則由2,810個升至3,245個，升幅15%；其次，美聯統計的15大屋苑放盤量，亦由2,614個升至2,634個，反映樓市氣氛改善，更多業主希望借勢沽貨，準買家不用急於一時盲搶樓。
撰文 : 唐榮