2019-04-03
經濟日報
中型單位（約753至1,075平方呎）一直是港人改善環境時的換樓之選，不過今年起或有變化。上周有報告指出，這類中型盤新供應將會在今年大幅減少。
仲量聯行日前公布的《住宅銷售報告》預期，發展商為促銷面積較大的單位，將會把高成數按揭等財務安排由上車客擴展至換樓客。加上中價盤去貨率較慢，發展商將減建中型盤，因此實用面積介乎753至1,075平方呎的中型住宅，在未來3年的新供應佔比將跌至僅6%。
今年中型盤落成量 10年次低
附圖是唐榮收集差餉物業估價署近十年資料，數據顯示，2019年753至1,075平方呎單位，預測落成量將跌至10年第二低，而佔比更首次見單位數值的6%。
有關報告指出，據統計處資料顯示，每月收入逾6萬港元的高收入家庭，於過去5年間佔全港家庭13%增至19%。就算在現時樓價高企的環境下，這批人士的收入原本仍可負擔中型住宅，然而，中型住宅的成交量一直不多，反映中型盤市場累積了龐大需求。
此市場交投欠活躍，其中一個原因是政府自2010年起實施的多款遏抑住屋需求措施，以換樓客為例子，就算是能在12個月內售出原有單位的換樓客，他們也需要先支付相等於樓價15%的雙倍印花稅，負擔極大。仲量聯行報告提到，有關措施令買家對購買較大單位卻步，令中型盤的去貨速度較慢。政府實施空置稅的日子已日漸逼近，發展商將會加快銷售存貨，因此，預期將有更多中型單位推出市場銷售。不過，若依特首林鄭月娥早前表明的態度，對樓價重新回升相當關注，甚至一些調整個別按保條件的議題亦煞停，調整印花稅的可能性相信絕無可能。
發展商谷銷情 高按吸換樓客
在這個前設下，仲量聯行報告估計，面對買家負擔能力不足的問題，預期發展商，尤其是財政實力較雄厚的大型發展商，將會為買家提供更多財務安排以刺激大單位銷情，包括提供相等於樓價90%的貸款。發展商高成數的按揭計劃將由針對首置客擴展至換樓客。
報告展望樓市，若政府不放寬任何樓市辣招，發展商將減少興建中型單位以減低風險及融資成本。預期未來3年中型住宅佔整體住宅新供應將減少至6%。新供應逐步減少，但發展商在按揭上加碼，對換樓客是否一個入市機會？唐榮認為，主要考量還是財務因素，中型單位銀碼較大，若提供較高成數按揭，要看額外增加的利息、還款年期要求、一二按分配等等，若要谷換樓客，甚至印花稅短期借貸亦可能登場。
撰文 : 唐榮