2019-11-07
經濟日報
受到「辣招」的副作用影響，近年購買力傾斜向一手市場，佔市場成交比例達3至4成。現時針對現樓放寬按揭保險，能否扭轉形勢，將買家引導回二手市場？
政府近年推出的辣招，或者收緊按揭的逆周期措施，用意本來是遏抑需求，但發展商善於「見招拆招」，由印花稅回贈，到提供高成數按揭、「呼吸Plan」，反而令到沒有能力提供相同優惠的二手業主處於弱勢，購買力流向新盤。
附表是土地註冊處紀錄的一、二手住宅成交註冊量，在2005至2012年間，每年的一手成交佔整體成交量大約1成多水平，比例維持穩定，最多為17%、最少亦有10%，但這個比例由2013年首次突破2成水平，正正在該年2月時，政府將按揭保險收緊到600萬元以下，而9成按揭的樓價上限更下調到400萬元以下。
自從收緊按揭保險開始，發展商靠高成數按揭突圍，吸引到不少原本在二手市場的購買力，一手樓的市佔率亦逐步上升，在近5年達到26至30%不等，是政府放寬按揭前的一倍以上，而今年首9個月比例更達36%。
若果以成交金額計算，這個情況就更加明顯，例如2013年前，一手成交金額維持在2至3成左右水平，但近年大致穩佔4成左右的比例。
大概是看到市場的客觀現實，400萬元以下的二手樓愈來愈少，令政府更改原有政策。正如特首林鄭月娥在施政報告亦提及，「能否讓他們（市民）毋須依賴由一手樓地產商提供的額外按揭，有更多買樓的選擇」。因此，今次放寬首置按揭保險的安排，特別針對現樓物業，首先受惠的是二手樓，繼而是一手現樓單位。
放寬按揭 惟仍有15%印花稅
不過，一手市場是否就此完全失去競爭力？相信情況亦未必如此，首先是雖然按揭成數、首期的問題解決，但現時政府打擊投資者的15%住宅印花稅，仍然會影響一批以「先買後賣」方式換樓的換樓客，在這方面，發展商提供的印花稅回贈金額，對於解決支付額外稅項開支仍然有一定吸引力。
其次，除了現樓新盤可以直接受惠外，發展商亦可以透過鼓勵買家選擇建築期付款辦法，待收樓時才上會便可以採用新按保計劃，亦能夠保持一手樓的購買力。
特別是對於投資者來說，新樓仍然有不少優勢，例如買賣的過程無二手市場那麼繁複，毋須多輪討價還價，而單位亦較「乾淨」，遇到「化粧樓」、「漏水樓」的機會較細。
另一方面，放寬按揭之後，整體市場氣氛好轉，以至之後因二手市場重新流轉，釋放出的換樓購買力，仍然會有部分流入一手市場，正如近期不少發展商接受訪問均不約而同指出，放寬按揭不止二手市場受惠，一手市場亦能獲帶動。
撰文 : 唐榮