2019-11-06
經濟日報
特首公布的施政報告，為置業人士發放多個好消息，雖然最多人得益的措施是，放寬9成按揭樓價上限至800萬元，但是最大的禮物卻是，建議房委會積極部署出售4.2萬個公屋餘貨單位。
資料顯示，房委手上現時在39個「租者置其屋計劃」（「租置計劃」）屋邨中，約有4.2萬個未售出單位。特別之處是，平均定價約為市值的二折，比新居屋的五二折更加吸引，帳面上已經賺了折讓率的優勢。問題是這批4.2萬個單位租戶，是否願意租樓變買樓。
舉例說明，新蒲崗景泰苑高層12室，實用面積293平方呎，9月於二手市場以348萬元易手，原業主2017年中以約168.1萬購入，雖然要支付10%額外印花稅（34.8萬），但扣除稅項後仍獲利逾140萬離場。據了解，景泰苑發售時折扣率約五五折，若公屋單位折扣率是二折，利潤一定更可觀。
沽公屋業主 獲利跑贏私樓
別看這些年齡又老、內部設計又差的公屋單位，現時仍然有價有市，而且沽貨業主絕大部分獲利數倍，比私樓更加可觀。例如鴨脷洲利東邨4座低層7室，實用面積257平方呎，業主於2015年以15.8萬元購入，今年9月以197萬（未補地價）沽貨，持貨約5年獲利181.2萬元，期內升值逾11倍，升幅肯定跑贏私樓。
土地註冊處資料亦顯示，利東邨4座19樓5室及4座17樓24室，面積均為257平方呎，2105年於二手市場以148萬及160萬易手，反映當年向房委會購入單位的折扣差不多是二折，二手轉讓獲利甚豐。
這類個案俯拾皆是，例如觀塘翠屏北邨翠安樓中層19室，實用面積324平方呎，原業主2014年以42.1萬元購入，今年7月以綠表價223.8萬元易手，持貨5年帳面獲利181.7萬，期內升值4.3倍。
根據中原地產一項研究報告顯示，2019年首9個月的公屋第二市場買賣成交489宗，總值13.01億元，金額是創2000年有記錄以來的20年按年歷史新高。成交宗數創出歷史次高，僅低於2016年的609宗，顯示基層市民住屋需求強勁。
值得留意是，今年首9個月公屋平均成交價為266萬元，按年上升2.8%，但比3年前的195萬上升36.4%，升幅比私樓理想，所以當政府以二折價出售公屋餘貨單位，可算是送給公屋住戶的最大禮物。
公屋平均成交價 按年升2.8%
中原報告亦顯示，歷年十大最高買賣金額的公屋第二市場個案中，有9宗於2019年成交，並有2宗價值高達500萬元以上。今年6月份黃大仙鳳德邨一高層單位，成交價錄526萬元，創出歷年新高。7月份深水埗李鄭屋邨一低層單位，錄508.8萬元，創歷年次高。4月份黃大仙下邨一低層單位錄456.0萬元，創歷年第三高。
撰文 : 唐榮