根據《經濟日報》地產站報道，屯門新盤重推，面積128平方呎「龍床」單位，折實173.8萬至204.7萬，有地產代理以「震驚銀河系」作招徠。據代理形容，首置人士只需要100元印花稅，直言可以「去碰碰運氣」。
如果從投資角度看又如何？該新盤推出12伙128平方呎單位，分布7至20樓31室，價單定價222.8萬至262.4萬，價單呎價17,406至20,500元。60天即供最高折扣計算下，128平方呎單位折實173.8萬至204.7萬，當中有10伙平過200萬元，最平單位屬於7樓31室，折實173.8萬及折實呎價13,578元。
128呎「龍床」盤 回報率如何？
單位現樓可以即時放租計算，附圖是差餉物業估價署最細A類，亦即431平方呎以下的住宅單位回報率，2015年起大部分時間都處於3厘以下，最新今年4月的回報率為2.6厘，屬統計以來低位，亦是2018至19年的主調。
上述的128平方呎單位，剛好抽到頭籌、剛好以最低價173.8萬元買入單位，如果一次過付清樓價，若以現時附表的細單位回報率計算，要取得2.6厘回報，往回推算，大約需要：
每月租金：3,750元
年租金收入：45,000元 回報率：2.6厘
樓價：173.8萬元 平均呎租：29元
平均呎租能否拿到29元，另一個參考數據是差估署5月新界區A類細單位的平均租金，大約是30.5元。由於該項目是全新盤，唐榮翻查周邊景峰花園或偉景花園的放租盤叫價，每呎大約是20至26元，不過直接拿來衡量新盤租金似乎又不太公平。由於缺乏參考，相信是最難判斷的。但過去新盤出租總有一些規律，一是新盤價格一般較高，每平方呎租金均較同區高，迷你單位更有因總價較細，呎租呎價較高的特點。不過新盤新入伙，盤源競爭大，租金又有一定壓力，所以回報率一般遜於市場的平均值，所以最終還是要放到市場驗證。
聚焦布局開則 留意生活空間
當然亦有睇好的市場估計，同區豐連275呎租1萬元，即36元每平方呎，亦有市場認為龍床盤細單位估計租到6,000至7,000元，以128呎計，估計達到驚人的47至54元。若以36元呎租計算，年租金約為5.5萬元，回報率升至3.2厘。
如果是自住，根據地產站的樓按計算機計算數據如下：
樓價：173.8萬元
貸款：156.42萬元（9成按揭）
首期：17.38萬元 利率：2.4厘
年期：25年 月供：6,939元
無可否認200萬以下買新盤，總會掀起話題，像震驚銀河系、平過買車位、自己唔住收租都諗得過等等！該128平方呎單位屬於目前全港一手例後最細單位，亦是入場費最低的新盤，地產站的分析指出，其布局及開則一直引來各方討論，有意入市的準買家，自住須留意生活空間等問題。
撰文 : 唐榮