2019-08-19
明報
【明報專訊】政府於上世紀1990年代將九龍市區的住宅地積比率由8至10倍調至劃一的7.5倍，致可供應住宅樓面減少。隨時代變遷，住屋需求急增，市區土地供應緊張，公共交通和各種社區設施得以改善下，發展密度也應該盡快作出調整。
根據規劃署資料，現時九龍與新九龍區的純住宅用地地積比率為7.5倍，而商住混合發展的用地，最高為9倍，當中，商業用途的樓面地積比規定為1.5倍，即使不用作商業用途，也不能轉化為住宅樓面，故不少樓盤的基座一至二樓均用作零售及餐飲舖位。
惟縱觀不少地區的樓盤入伙數年，其基座一至二樓的商舖往往乏人問津，長期丟空及招租情况屢見不鮮，甚或租予平民化的食肆、或間細作散貨場和存物用途等，與樓盤本身的定位格格不入。此現象在舊區如九龍城、深水埗及長沙灣一帶的中小型項目隨處可見。
時移世易 住宅基座巨舖多丟空
正常情况下，一個地舖的價值會比一個住宅單位高，但面對網購愈趨普及，加上持續有大型商場落成，核心消費區尚且吉舖處處，住宅民生區的樓上舖位需求更是愈來愈少，租金及估值缺乏支持，回報率低，最終樓上商舖變成雞肋。
當刻市區土地資源彌足珍貴，筆者認為，政府應因時制宜，考慮適度調整九龍區商住混合發展物業的地積比要求，例如在9倍地積比率要求的情况下，提高當中作住宅用途的比例至地積比8倍或以上，即相應地縮減商業樓面至1倍或以下，以增加發展彈性及空間，發展商可利用地下及一樓作為園林空間、甚至作住宅單位。
現存土地應充分利用
事實上，當年訂定商住用地要留16.7%（按1.5除9計算）面積作商業用途，原意是在交通網絡未完善的情况下，利用住宅基座設置零售商店，可滿足居民日常生活所需。但隨着交通運輸發展趨成熟，加上社會對住宅需求遠遠高於商舖，政府宜就此準則重新審視。
面對土地及房屋供求嚴重失衡，尋找可發展的土地固然重要，但現存的土地也需要充分利用，發展密度需因應社會需求及環境轉變而調整，在用途比例上給予彈性和靈活性，令房屋供應得以增加。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]