2019-08-19
經濟日報
三號風球、完美風暴醞釀中、貨幣戰揭開序幕、金融戰開打……一個比一個嚇人，基本不變的趨勢應該是，失業率上升，樓價將向下調整。
1997年及2008年的金融風暴及海嘯襲港，摧毁投資及對經濟前景的信心，造成實質經濟重創，相信是未來樓市的最大致命傷，歷史亦告訴大家，此情況下，樓價必跌，如上述兩個年份已驗證，環球經濟重創，香港無法獨善其身。
經濟衰退苗頭起 影響樓價
一般市場規律相信香港樓市和經濟周期關係密切。大部分時間樓市都和經濟增長都朝同一方向發展，當然走向相同但有先有後。即經濟增長，樓價逐步上升、相反，經濟衰退，樓價轉跌。過去一段時間，經濟增長速度較慢，但樓價仍在瘋漲，似乎與這種傳統概念略有出入，但當進入真正衰退，如連續兩季、甚至更長時間的經濟負增長，樓價是否還能挺下去？目前經濟衰退苗頭正起，今日公布的失業率和後續評估要特別留意。
如果翻看歷史，失業率高低其實是影響樓市的一個重要因素，人人有工做、工作穩定，毋須擔心「無咗份工」，住屋需求自然上升，更不會出現失業急賣樓的情況。因為有工做代表有收入、收入非常直接與供樓相關，而就業前景樂觀或悲觀有高度「傳染性」，當社會陸續出現失業新聞、知名企業裁員，好容易引發人人自危的氣氛，2008年金融海嘯便是最明顯例子，樓市成交大幅縮減，需求大幅減少。
又或者1997至2003年，則是持續陰乾式，各階層長期受到經濟收縮的困擾、職業欠保障，樓價便出現一浪低於一浪的演進過程。直至失業率在2003年6月見頂達8.5%後回落，樓價指數亦在下一個月成功觸底，展開長期升浪。
附表顯示，兩次失業率持續上升，樓價均錄得可觀跌幅，97年後有近一年半時間失業率上升，樓價期內錄40%跌幅，2001年起亦如此。即使較近期的2008年，失業率由7月的3.2%升至2009年8月的5.5%，期間樓價亦曾跌17%。
失業率倘續回升 樓價料跌
香港其實經歷了一段頗長時間的低失業率期，有點像長期低息期，大家習慣了低息供樓，幾乎忘記較高利率供樓的境況，亦忘了高失業率的社會面貌。如果以近年較高的失業率，要推回2008年金融海嘯，出現失業率急升，職業、工作保障頓失，使樓價一度急挫。
有人會問失業率要到那一個水平才會影響樓價？唐榮認為，只要失業率開始持續回升，其中甚至按月出現較大幅度的上升，而市場估計趨勢持續及裁員消息不斷，當這個氛圍在社會成形，樓市自然開始受影響。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論