2019-08-17
明報
【明報專訊】相對於本地亂局，對於投資者而言，本周美國10年期國債孳息跌低於2年期債息而出現倒掛，可能更令人憂心，皆因有關現象被公認為對經濟出現衰退的最佳預警指標之一。事實上，對上一次出現上述的孳息倒掛乃在2006年尾，未幾便發生金融海嘯，不單港股曾跌近七成，並拖累香港樓價也一度急跌了兩成多。
固然，美息急跌令到近月香港地產股及房託的股價大跌，股息率因而回升至3厘至5厘（見圖1）變得吸引，有利買入地產股或房託博反彈，但對於買樓收租而言，樓價指數剛轉跌，因涉及的成本高（包括辣稅）及流通性低，卻沒有可以博反彈的靈活性，中原以銀行估價計算得出的估價指數（CVI）剛跌破40的警戒線，之前CVI低於此水平則樓價指數（CCL）也會開始尋底（見圖2），想買樓的或宜「戒急用忍」。
丹麥出現負息按揭
說到銀行估價，便不得不提周初的一件有趣事件，原來樓價在歷史高位徘徊（見圖3）的北歐丹麥一家銀行剛承做了一宗10年期定息按揭，所提供的按揭利率竟然是-0.5厘，即是業主向該銀行借錢做按揭，不單不用付息，相反竟可在10年內每年獲銀行給予半厘息的回報（當然還要供款），你說荒謬不荒謬？當然，蝕本的生意沒人做，丹麥銀行能提供負利率按揭，皆因當地的按揭債券負利率更嚴重（見圖4），所以有關銀行做了負息按揭仍能賺取息差，未知會否有一天，全球負利率再惡化，買樓做按揭後能獲得銀行更多的利息，以致放租時可以接受零租金，甚至業主可以送錢給租客？而另一個有趣的地方，上述銀行做了負利率按揭的消息曝光當日，該銀行股價竟也單日暴跌了約兩成！
早陣子特首林鄭月娥在記者會上說香港經濟的惡化程度較SARS更嚴峻，不少人不同意，不過本周二和朋友在上環一家日本餐廳午膳，竟然全場只有我們兩人沒有其他人，變相「包場」，香港經濟是否急速轉差已不用懷疑，而同事的新聞報道也指有港島的酒店房間日租只要204元，筆者想問SARS時是否也有如此低的酒店房租？
事實上，昨天公布的香港第二季按年經濟增長只有0.5%，較原來的初步估算0.6%再下調0.1個百分點，而財爺陳茂波在周四公布一系列派糖措施時也估計今年全年的經濟可能「零增長」，倘如是則開始調整的樓價或更添壓力。
亂事不斷 民生必遭殃
筆者認識的一些朋友，因近期的亂局及生意收縮，表示有移民他方的打算，在剛過去周六、日舉辦的一個馬來西亞第二家園暨樓盤展銷博覽會，筆者有去參觀，發現人頭湧湧，而收風所得，這兩日竟有多達9000人到場並賣出約100個樓盤單位，反映港人對海外移民及置業的興趣變得濃厚。
本周二大家都在關注香港機場癱瘓會否演化為新的暴力衝突，可能忽視遠在地球另一端的南美國家阿根廷，該國因執政黨在初選落後，巿場擔心其經濟改革受阻，其貨幣披索一度暴跌三成，其股巿更大跌達38%。
阿根廷的狀况，令人想到香港近期的亂局若持續甚至惡化，如有一天出現廣泛的流血事件，會否出現龐大走資潮，經濟受到很大傷害，遭各國經濟制裁，以至聯繫匯率受衝擊，股巿和樓巿出現大跌，繼之出現大裁員？
其實大家都知道，經濟離不開政治，一個地方長期亂事不斷，對經濟一定會造成大傷害，除了政府受衝擊，民生也必會遭殃！
周一和周二香港機場遭「塞爆」，數百航班要取消，筆者一名朋友周三早上要飛往首爾，最終擾攘多時才能出發，而國家民航局曾指會讓大灣區其他城巿的機場配合，令有需要人士可在大灣區轉搭其飛機，今回事件，變相為大灣區的建設，包括機場賣了一個大廣告，而深圳機場的股價也在周三大升了23%。
二手公屋居屋價高 年輕人難上車
有人說，香港樓價高企令年輕人上車難，是社會怨氣以至近期亂局的成因之一。根據Q房網的統計，原來現在未補價的二手居屋平均成交價要536萬元，而未補價的二手公屋平均成交價也要279萬元，而這兩者可算是相對廉宜的上車盤源，對於年輕人來說，要儲夠首期然後供樓確也不容易。
[陸振球 樓市解碼]